إيجيبيانا
التمويل العقاري

التمويل العقاري من البنك التجاري الدولي CIB: الفائدة والشروط والرسوم (2026)

يموّل CIB في برنامجه الحر حتى 15 مليون جنيه بحد أقصى 80% من قيمة الوحدة على مدة تصل إلى 20 سنة، ويقبل وحدات غير مسجّلة في كمبوندات مختارة برسوم إدارية 2%. البنك لا ينشر رقم الفائدة؛ أمثلته الحسابية تعادل نحو 18.5% متناقصة بحسابنا، ومثال منها يقارب 19.3%. السعر النهائي يتحدد بعد دراسة ملفك.

هذا المقال لك إذا كنت تفكّر في تمويل وحدة في كمبوند من CIB وتريد معرفة القسط والرسوم والشروط قبل أن تدفع مقدم الحجز للمطور.

آخر تحقق من الأرقام:

الحد الأقصى للتمويل (البرنامج الحر)
15 مليون جنيه
CIB — صفحة Standard Mortgage ·
نسبة التمويل القصوى
80% من قيمة العقار
CIB — صفحة Standard Mortgage ·
الفائدة الضمنية في أمثلة البنك
نحو 18.5% متناقصة (مليون جنيه على 5 سنوات = 25,667 وعلى 15 سنة = 16,466 جنيهًا شهريًا)؛ مثال 10 ملايين على 20 سنة = 164,653 يعادل نحو 19.3% — استنتاج إيجيبيانا، البنك لا ينشر الرقم
CIB — أمثلة السداد على صفحة Standard Mortgage ·
المليون الواحد: كم يعود إلى البنك؟من أمثلة CIB المنشورة نفسها: قسط المليون 25,667 جنيهًا شهريًا على 5 سنوات، و16,466 على 15 سنة. وضرب القسط في عدد الشهور حسابُنا نحن لا رقمٌ ينشره البنك — والنتيجة أن المدة الأطول تخفّض القسط الشهري وترفع ما تدفعه في النهاية.
  • سداد على 5 سنوات1.54 مليونقسط 25,667 جنيهًا شهريًا × 60 شهرًا
  • سداد على 15 سنة2.96 مليونقسط 16,466 جنيهًا شهريًا × 180 شهرًا

المصدر: أمثلة السداد على صفحة CIB — Standard Mortgage، 3 سبتمبر 2026؛ والضرب حساب إيجيبيانا

البرنامج الذي يخصّ مشتري الكمبوندات

برنامج «Standard Mortgage» هو منتج CIB الذي يعني مشتري الكمبوندات، لا برامج المبادرة التي تتصدر موقع البنك.

  • التمويل حتى 15 مليون جنيه، وبحد أقصى 80% من قيمة العقار.⁠[1]
  • المدة من سنة إلى 20 سنة.⁠[1]
  • الوحدات السكنية، إلى جانب المصايف في الساحل الشمالي والبحر الأحمر.⁠[1]
  • العقارات المسجّلة وغير المسجّلة «في بعض الكمبوندات المميزة»، وهو استثناء نادر في سوق يرفض فيه كثير من البنوك الوحدة غير المسجّلة.⁠[1]
  • فائدة ثابتة أو متغيرة أو مزيج منهما، مع تأمين على الحياة والعقار حتى نهاية مدة القرض.⁠[1]

أما «أسعار الفائدة التي تبدأ من 8%» في عناوين موقع البنك فهي خاصة بمبادرة البنك المركزي لمتوسطي الدخل. لا تنطبق على وحدة يتجاوز سعرها 2.5 مليون جنيه، أي على أغلب الوحدات المعروضة في كتالوج إيجيبيانا.⁠[1][2]

الفائدة: مستنتجة لا معلنة

لا ينشر البنك رقم الفائدة على صفحة البرنامج الحر؛ ما ينشره أمثلة سداد، ومنها استنتجنا النسبة.

أمثلة السداد المنشورة على صفحة CIB وما تعادله من فائدة
القرض والمدةالقسط الشهري المنشورالفائدة المكافئة بحسابنا
مليون جنيه على 5 سنوات⁠[1]25,667 جنيهًا⁠[1]نحو 18.5% متناقصة⁠[6]
مليون جنيه على 15 سنة⁠[1]16,466 جنيهًا⁠[1]نحو 18.5% متناقصة⁠[6]
10 ملايين جنيه على 20 سنة⁠[1]164,653 جنيهًا⁠[1]نحو 19.3%؛ عند 18.5% يكون القسط نحو 158,200 جنيه⁠[6]
  • مليون جنيه على 5 سنوات⁠[1]القسط الشهري المنشور25,667 جنيهًا⁠[1]الفائدة المكافئة بحسابنانحو 18.5% متناقصة⁠[6]
  • مليون جنيه على 15 سنة⁠[1]القسط الشهري المنشور16,466 جنيهًا⁠[1]الفائدة المكافئة بحسابنانحو 18.5% متناقصة⁠[6]
  • 10 ملايين جنيه على 20 سنة⁠[1]القسط الشهري المنشور164,653 جنيهًا⁠[1]الفائدة المكافئة بحسابنانحو 19.3%؛ عند 18.5% يكون القسط نحو 158,200 جنيه⁠[6]

الأقساط من صفحة البنك؛ النسب المكافئة حساب إيجيبيانا بصيغة القسط الثابت.⁠[1][6]

العمر والدخل والمستندات

الشروط الشخصية أبسط من شروط الوحدة، لكن سقف العمر يقصّر المدة على كثيرين.

  • يقبل البنك الموظفين وأصحاب الأعمال وأصحاب المهن الحرة، مثل الأطباء والصيادلة وأعضاء هيئة التدريس.⁠[1]
  • الحد الأدنى للعمر 21 سنة، والحد الأقصى عند نهاية القرض 60 سنة للموظفين و65 سنة لأصحاب الأعمال.⁠[1]
  • لا تنشر صفحة البرنامج الحر حدًا أدنى للدخل.⁠[1]
  • المستندات لأصحاب الأعمال: صورة حديثة من السجل التجاري، وكشف حساب بنكي عن 6 أشهر أو إقرارات ضريبية عن 3 سنوات أو قوائم مالية معتمدة.⁠[1]
  • في برامج المبادرة على الموقع نفسه يشترط البنك ألا يتجاوز مجموع الأقساط 40% من صافي الدخل الشهري؛ احسب على أساسها في البرنامج الحر أيضًا حتى يخبرك البنك بغيرها.⁠[2]

المعنى العملي لسقف العمر: موظف في الخمسين لن يحصل على مدة تتجاوز 10 سنوات مهما كان دخله، فيرتفع قسطه الشهري عن قسط شابّ يقترض المبلغ نفسه على 20 سنة.⁠[1]

الرسوم فوق الفائدة

جدول الرسوم منشور على صفحة البرنامج، ورسمان فيه يغيّران القرار: السداد المعجّل ونقل القرض.

رسوم البرنامج الحر في CIBلا رسوم على الطلب أو تقييم العقار؛ مصاريف التسجيل والرهن يتحملها العميل ولا ينشر البنك قيمتها.
  • رسوم إدارية (من مبلغ القرض، مرة واحدة مقدمًا)2%
  • السداد المعجّل الجزئي أو الكلي (من المبلغ المسدَّد أو الرصيد المتبقي)7%
  • نقل القرض إلى بنك آخر (من الرصيد)10%
  • غرامة التأخير (فوق سعر الفائدة المطبَّق على المبالغ المتأخرة)5%
  • إعادة الجدولة (من الرصيد)2%

المصدر: CIB — جدول الرسوم على صفحة Standard Mortgage، زيارة 3 سبتمبر 2026

ما يعنيه كل رسم لقرارك
  • نقل القرض بـ10% من الرصيد يجعل الانتقال إلى بنك أرخص لاحقًا مكلفًا؛ الفائدة التي تبدأ بها هي التي ستبقى معك غالبًا.⁠[1]
  • غرامة التأخير 5% تُضاف فوق سعر الفائدة المطبَّق، فالقسط المتأخر يكلّف أكثر من القسط العادي بفارق واضح.⁠[1]
  • إعادة الجدولة تكلّف 2% من الرصيد؛ خطة «أعدّل القرض إذا ضاق الدخل» لها ثمن مسبق.⁠[1]

وحدة بـ10 ملايين: القسط والدخل المطلوب

المثال يجمع الشروط في رقم واحد تقيس به دخلك، على الفائدة المستنتجة لا على سعر معلن.

لا تعتمد على أرقامنا وحدها. خذ سعر الوحدة المؤرَّخ من صفحتها في كتالوج إيجيبيانا، وأدخله في حاسبة التمويل، وغيّر الفائدة والمدة بنفسك قبل أن تتصل بالبنك.

مسار القرار قبل أن توقّع مع المطور
  1. 1تحقق من الوحدةجاهزة أو مسلَّمة، مسجّلة أو في كمبوند يقبله البنك بالاسم؛ من دون ذلك لا يوجد تمويل تحسبه.⁠[1]
  2. 2احسب مدتك من عمركالفرق بين عمرك اليوم وسقف 60 سنة للموظف أو 65 لصاحب العمل هو أقصى مدة تحصل عليها، لا 20 سنة تلقائيًا.⁠[1]
  3. 3احسب القسط على نسبتَينعلى 18.5% المستنتجة أولًا، ثم على 19.3% التي يقابلها مثال البنك الثالث، حتى لا يفاجئك العرض.⁠[6]
  4. 4قِس القسط بدخلكالقسط لا يتجاوز 40% من صافي الدخل الشهري؛ فإن تجاوزها فالحل مقدم أكبر أو وحدة أرخص، لا مدة أطول من سقف عمرك.⁠[2]
  5. 5اجمع الكاش المطلوبالمقدم 20% على الأقل، ورسوم إدارية 2% من القرض، ومصاريف التسجيل والرهن غير المنشورة.⁠[1]
  6. 6اطلب العرض مكتوبًاالفائدة الاسمية ونوعها، وجدول الرسوم، وقبول الكمبوند بالاسم، قبل دفع مقدم الحجز للمطور.

المصدر: ترتيب إيجيبيانا على شروط CIB المنشورة، زيارة 3 سبتمبر 2026

المبادرة نادرًا ما تنطبق على كمبوند

سقف 2.5 مليون جنيه لسعر الوحدة يخرج من مبادرتَي 8% و12% كل الكمبوندات تقريبًا في كتالوجنا.⁠[2]

مبادرتا البنك المركزي كما يعرضهما CIB
البندبرنامج 8% متناقصةبرنامج 12% متناقصة
سعر الوحدة والمقدمحتى 1.1 مليون جنيه بمقدم 15%، أو من 1.1 إلى 1.4 مليون بمقدم 20%⁠[2]حتى 2.5 مليون جنيه بمقدم 20%⁠[2]
صافي الدخل الشهري الأقصى13,000 جنيه للأعزب أو 18,000 للأسرة⁠[2]40,000 للأعزب أو 50,000 للأسرة⁠[2]
المدة القصوى30 سنة⁠[2]25 سنة⁠[2]
رسوم ملحقةلم ننقل رسومًا لهذا البرنامجرسوم إدارية 1% وضريبة تصرفات عقارية 2.5%⁠[2]
مثال البنكوحدة بمليون، مقدم 150,000، قرض 850,000 على 30 سنة = 6,237 جنيهًا شهريًا⁠[2]وحدة بمليون، مقدم 200,000، قرض 800,000 على 25 سنة = 8,426 جنيهًا شهريًا⁠[2]
  • سعر الوحدة والمقدمبرنامج 8% متناقصةحتى 1.1 مليون جنيه بمقدم 15%، أو من 1.1 إلى 1.4 مليون بمقدم 20%⁠[2]برنامج 12% متناقصةحتى 2.5 مليون جنيه بمقدم 20%⁠[2]
  • صافي الدخل الشهري الأقصىبرنامج 8% متناقصة13,000 جنيه للأعزب أو 18,000 للأسرة⁠[2]برنامج 12% متناقصة40,000 للأعزب أو 50,000 للأسرة⁠[2]
  • المدة القصوىبرنامج 8% متناقصة30 سنة⁠[2]برنامج 12% متناقصة25 سنة⁠[2]
  • رسوم ملحقةبرنامج 8% متناقصةلم ننقل رسومًا لهذا البرنامجبرنامج 12% متناقصةرسوم إدارية 1% وضريبة تصرفات عقارية 2.5%⁠[2]
  • مثال البنكبرنامج 8% متناقصةوحدة بمليون، مقدم 150,000، قرض 850,000 على 30 سنة = 6,237 جنيهًا شهريًا⁠[2]برنامج 12% متناقصةوحدة بمليون، مقدم 200,000، قرض 800,000 على 25 سنة = 8,426 جنيهًا شهريًا⁠[2]

الشروط والأمثلة من صفحة «مبادرات البنك المركزي» على موقع CIB؛ القسط في البرنامجَين حتى 40% من صافي الدخل.⁠[2]

إن كان سعر وحدتك في الكمبوند يتجاوز 2.5 مليون جنيه، فالبرنامج الحر هو مسارك الوحيد في CIB: بفائدة السوق لا 8% أو 12%، وبمدة أقصاها 20 سنة لا 25 أو 30.⁠[2][1]

المصريون في السعودية والإمارات

لعملاء CIB Overseas Wealth المقيمين في السعودية والإمارات برنامج منفصل: أضيق في النسبة والمدة، وأسهل في الإجراء.

البرنامج المحلي مقابل برنامج المصريين في الخارج
البندالبرنامج المحليبرنامج المصريين في الخارج
الحد الأقصى للتمويل15 مليون جنيه⁠[1]15 مليون جنيه⁠[3]
نسبة التمويلحتى 80% من قيمة العقار⁠[1]حتى 60% من قيمة العقار⁠[3]
المدةمن سنة إلى 20 سنة⁠[1]من سنة إلى 15 سنة⁠[3]
الدخللا حد أدنى منشور⁠[1]صافي دخل شهري 4,000 دولار أو ما يعادلها⁠[3]
العمرمن 21 سنة حتى 60 للموظفين و65 لأصحاب الأعمال عند نهاية القرض⁠[1]من 25 سنة حتى 60 عند نهاية القرض⁠[3]
الوحداتسكنية ومصايف الساحل الشمالي والبحر الأحمر، مسجّلة أو غير مسجّلة في كمبوندات مختارة⁠[1]القاهرة الكبرى والساحل الشمالي والبحر الأحمر، مسجّلة أو غير مسجّلة في كمبوندات مختارة، مع موافقة عن بُعد⁠[3]
مثال السداد المنشورمليون جنيه على 15 سنة = 16,466 جنيهًا شهريًا⁠[1]5 ملايين على 15 سنة = 82,327 جنيهًا شهريًا⁠[3]
  • الحد الأقصى للتمويلالبرنامج المحلي15 مليون جنيه⁠[1]برنامج المصريين في الخارج15 مليون جنيه⁠[3]
  • نسبة التمويلالبرنامج المحليحتى 80% من قيمة العقار⁠[1]برنامج المصريين في الخارجحتى 60% من قيمة العقار⁠[3]
  • المدةالبرنامج المحليمن سنة إلى 20 سنة⁠[1]برنامج المصريين في الخارجمن سنة إلى 15 سنة⁠[3]
  • الدخلالبرنامج المحليلا حد أدنى منشور⁠[1]برنامج المصريين في الخارجصافي دخل شهري 4,000 دولار أو ما يعادلها⁠[3]
  • العمرالبرنامج المحليمن 21 سنة حتى 60 للموظفين و65 لأصحاب الأعمال عند نهاية القرض⁠[1]برنامج المصريين في الخارجمن 25 سنة حتى 60 عند نهاية القرض⁠[3]
  • الوحداتالبرنامج المحليسكنية ومصايف الساحل الشمالي والبحر الأحمر، مسجّلة أو غير مسجّلة في كمبوندات مختارة⁠[1]برنامج المصريين في الخارجالقاهرة الكبرى والساحل الشمالي والبحر الأحمر، مسجّلة أو غير مسجّلة في كمبوندات مختارة، مع موافقة عن بُعد⁠[3]
  • مثال السداد المنشورالبرنامج المحليمليون جنيه على 15 سنة = 16,466 جنيهًا شهريًا⁠[1]برنامج المصريين في الخارج5 ملايين على 15 سنة = 82,327 جنيهًا شهريًا⁠[3]

الشروط من صفحتَي البرنامجَين على موقع CIB؛ أمثلة السداد في البرنامجَين متطابقة النسبة.⁠[1][3]

ما يختلف عمليًا
  • نسبة 60% تعني كاشًا أكبر من جيبك عند التعاقد مقارنة بالبرنامج المحلي، فابدأ حسابك من المقدم لا من القسط.⁠[3]
  • مدة 15 سنة بدل 20 ترفع القسط الشهري للمبلغ نفسه، مع أن نسبة الفائدة في أمثلة البرنامجَين متطابقة.⁠[3][1]
  • الموافقة عن بُعد تتيح أن يتقدم ملفك قبل سفرك إلى مصر، وشرط الدخل 4,000 دولار يبقى كما هو.⁠[3]

الخلاصة

  • اختر CIB إذا كانت وحدتك جاهزة أو في كمبوند يقبله البنك بالاسم، وكان قسط 20 سنة داخل 40% من دخلك الصافي بعد الرسوم الإدارية.⁠[1][2]
  • توقّف إذا كنت تخطط للسداد المبكر خلال سنوات قليلة، أو كان عمرك يقرّب مدة القرض من 10 سنوات؛ قارن تقسيط المطور أولًا.⁠[1]
  • وفي الحالتَين اطلب سعر الفائدة الاسمي ونوعه مكتوبًا قبل أن تدفع مقدم الحجز للمطور.
حاسبة التمويل العقاريالسعر والمقدم والمدة والفائدة → القسط الشهري والتكلفة الكلية.وحدتك حسب ميزانيتكمن الكاش والقسط الذي تتحمله إلى الكمبوندات التي تناسبك بأسعار مؤرَّخة.

بصراحة

  • رسوم السداد المعجّل 7% تجعل خطة «أسدد مبكرًا حين تنخفض الفائدة» مكلفة؛ احسبها قبل أن تراهن على انخفاض الأسعار.
  • «كمبوندات مختارة» تعني قائمة داخلية لدى البنك بمطورين محددين لا تُنشر؛ اسأل عن كمبوندك بالاسم قبل أن تبني قرار الشراء على التمويل.
  • مدة 20 سنة نظرية لكثيرين: موظف عمره 45 سنة يحصل على 15 سنة فقط بسبب سقف الـ60، فيرتفع قسطه الشهري.
  • اطلب عرضًا مكتوبًا بالفائدة الاسمية ونوعها، ثابتة أم متغيرة، قبل الحجز؛ المتغيرة تتحرك مع قرارات البنك المركزي، وما تراه في أمثلة الموقع ليس عرضًا لك.

أسئلة على الحدود

هل يموّل CIB شقة تحت الإنشاء؟

لا تنص صفحة البرنامج الحر على الوحدات تحت الإنشاء، وبرامج المبادرة تشترط وحدة كاملة التشطيب وجاهزة للسكن. عمليًا تُموَّل الوحدات الجاهزة أو المسلَّمة.

تحقّق من البنك لكمبوندك بالاسم قبل الحجز، واطلب الإجابة كتابيًا (صفحة CIB، 3 سبتمبر 2026).

ماذا لو كان سعر الوحدة أعلى من سقف التمويل؟

سقف 15 مليون جنيه يسبق نسبة 80%. وحدة بـ25 مليونًا تحتاج إذن مقدمًا 10 ملايين لا 5 ملايين، لأن البنك لا يموّل فوق السقف مهما كانت النسبة (صفحة CIB، 3 سبتمبر 2026).

ماذا أطلب من البنك مكتوبًا قبل دفع مقدم الحجز؟

اطلب سعر الفائدة الاسمي ونوعه، ثابت أم متغير أم مزيج؛ وجدول الرسوم كاملًا بما فيه السداد المعجّل ونقل القرض؛ وتأكيدًا أن كمبوندك بالاسم ضمن ما يقبله البنك، مسجّلًا كان أو غير مسجّل. من دون ذلك لا تبنِ قرار الشراء على التمويل.

ما الفرق بين الفائدة الثابتة والمتغيرة في CIB؟

يتيح البنك الاختيار بين ثابتة ومتغيرة ومزيج منهما. الثابتة لا تتغير طوال المدة المتفق عليها؛ المتغيرة تتحرك مع أسعار البنك المركزي، التي ثبّتها في 20 أغسطس 2026 عند 20% للإقراض لليلة واحدة.

البنك لا ينشر سعر أيٍّ منهما؛ اطلب الرقمَين مكتوبَين وقارن.

هل مصاريف التسجيل والرهن داخل القرض؟

لا. جدول رسوم CIB يذكر أن مصاريف التسجيل والرهن يتحملها العميل، ولا ينشر البنك قيمتها.

أضفها إلى الكاش المطلوب عند التعاقد فوق المقدم والرسوم الإدارية 2% (صفحة CIB، 3 سبتمبر 2026).

بقية الأرقام بمصادرها

مدة السداد
من سنة إلى 20 سنة
CIB — صفحة Standard Mortgage ·
الرسوم
إدارية 2% من مبلغ القرض مرة واحدة؛ لا رسوم طلب أو تقييم؛ السداد المعجّل 7%؛ نقل القرض 10%؛ تأخير 5% فوق الفائدة؛ إعادة جدولة 2%
CIB — جدول الرسوم على صفحة Standard Mortgage ·
العمر والمستندات
من 21 سنة حتى 60 للموظفين و65 لأصحاب الأعمال عند نهاية القرض؛ لأصحاب الأعمال كشف حساب 6 أشهر أو إقرارات ضريبية 3 سنوات
CIB — شروط Standard Mortgage ·
مبادرتا 8% و12%: السقوف
8%: وحدة حتى 1.1 مليون بمقدم 15% أو حتى 1.4 مليون بمقدم 20%، دخل حتى 13,000/18,000، 30 سنة. 12%: وحدة حتى 2.5 مليون، مقدم 20%، دخل حتى 40,000/50,000، 25 سنة، رسوم 1%، ضريبة تصرفات 2.5%؛ القسط حتى 40% من صافي الدخل
CIB — صفحة Mortgage CBE Initiatives ·
أسعار البنك المركزي (للسياق)
إقراض لليلة واحدة 20%، إيداع 19%
مصراوي والبورصة — قرار لجنة السياسة النقدية 20 أغسطس 2026 ·
برنامج المصريين في الخارج
60% من العقار، حتى 15 سنة، دخل 4,000 دولار شهريًا، العمر 25–60
CIB — صفحة Mortgage for Overseas Customers ·

الأرقام كما كانت معلنة يوم التحقق؛ البنوك تغيّرها دون إشعار، والقرار النهائي لدى البنك بعد دراسة الائتمان.

المصادر

  1. [1]CIB — Standard Mortgage — تاريخ الزيارة
  2. [2]CIB — Mortgage CBE Initiatives — تاريخ الزيارة
  3. [3]CIB — Mortgage for Overseas Customers — تاريخ الزيارة
  4. [4]مصراوي — البنك المركزي يبقي على سعر الفائدة دون تغيير للمرة الرابعة (20 أغسطس 2026) — تاريخ الزيارة
  5. [5]البورصة — المركزي المصري يقرر تثبيت أسعار الفائدة (20 أغسطس 2026) — تاريخ الزيارة
  6. [6]حسابناحساب إيجيبيانا بصيغة القسط الثابت (annuity) على أمثلة سداد CIB المنشورة وعلى وحدة 10 ملايين بتمويل 80% وفائدة 18.5% متناقصة — بتاريخ

هذا المقال للشرح العام ولا يُعد نصيحة مالية شخصية؛ تحقّق من الشروط الحالية مع البنك قبل أي التزام.