التمويل العقاري من بنك التعمير والإسكان: الفائدة والشروط (2026)
يموّل بنك التعمير والإسكان في برنامجه الحر حتى 80% من قيمة الوحدة بلا حد أقصى للمبلغ، على مدة من سنة إلى 15 سنة، بقسط لا يتجاوز 40% من صافي الدخل، للعمر من 21 حتى 60 سنة للموظفين و65 لأصحاب الأعمال. البنك لا ينشر سعر الفائدة ويكتب «سعر عائد تنافسي». الميزة الحقيقية غياب السقف؛ والثمن مدة أقصر من CIB، وفائدة تعرفها في الفرع لا على الموقع.
هذا المقال لك إذا كنت تشتري وحدة في كمبوند بسعر يتجاوز سقف البنوك الأخرى، وتريد أن تعرف ما يموّله بنك التعمير والإسكان فعلًا وما لا ينشره.
آخر تحقق من الأرقام:
- نسبة التمويل (البرنامج الحر)
- حتى 80% من قيمة الوحدة، بلا حد أقصى للمبلغ
- بنك التعمير والإسكان — صفحة التمويل العقاري ·
- مدة السداد (البرنامج الحر)
- من سنة حتى 15 سنة
- بنك التعمير والإسكان — صفحة التمويل العقاري ·
- العمر والقسط
- من 21 سنة حتى 60 للموظفين و65 لأصحاب الأعمال؛ القسط حتى 40% من صافي الدخل
- بنك التعمير والإسكان — صفحة التمويل العقاري ·
- البرنامج الحر80%بلا حد أقصى معلن للمبلغ، وحتى 15 سنة، والفائدة غير منشورة
- مبادرة 12%80%بحد أقصى 2.5 مليون جنيه، وحتى 25 سنة
- مبادرة 8%85%حتى 1.1 مليون جنيه، و80% حتى 1.4 مليون، وحتى 30 سنة
- برنامج ضمان الشهادات90%وبما لا يتجاوز 90% من قيمة الشهادات نفسها
المصدر: بنك التعمير والإسكان — صفحة التمويل العقاري، 3 سبتمبر 2026
ثقل في المبادرة لا في الكمبوند
تأسس البنك أصلًا لتمويل الإسكان، وما زال أحد أكبر منفّذي مبادرات البنك المركزي؛ لكن هذا الثقل لا يخص مشتري الكمبوند.
هذه الأرقام تخص وحدات صندوق الإسكان الاجتماعي وبرامج المبادرة المدعومة. أما ما يعنيك حين تشتري في كمبوند فهو البرنامج الحر، ويعمل بقواعد مختلفة تمامًا: بلا دعم، وبفائدة يحددها البنك وحده، وبمدة أقصر.[3][1]
شروط البرنامج الحر
صفحة التمويل العقاري على موقع البنك تحدد الشروط في سطور قليلة، وتصمت عن أشياء تهمك.[1]
غياب السقف ميزة حقيقية لوحدات الكمبوندات الكبيرة: وحدة بـ25 مليون جنيه يمكن نظريًا تمويل 20 مليونًا منها، بينما يقف CIB عند 15 مليونًا. في المقابل، المدة أقصر من 20 سنة عند CIB، والصفحة لا تذكر شيئًا عن الوحدات غير المسجّلة أو تحت الإنشاء. اسأل عنها صراحة قبل أن تعتمد على البنك في كمبوند لم يُسلَّم.[1]
- سعر الفائدة ونوعه: هل هو ثابت طوال المدة أم يُراجَع، وبأي مؤشر.
- الرسوم الإدارية ورسوم السداد المعجّل، وهل يُسمح بسداد جزء من القرض قبل موعده.
- قبول الوحدة غير المسجّلة أو التي ما زالت تحت الإنشاء، وهل لدى البنك قائمة كمبوندات معتمدة.
- دمج دخل الزوجين أو دخل شريك في التمويل، وطريقة إثبات دخل أصحاب الأعمال.
- المدة الفعلية المتاحة لك حين يقترب عمرك من سقف السن عند استحقاق القرض.
الفائدة غير المنشورة
هذا هو الفراغ الأكبر في الصفحة، ولا نملؤه برقم من عندنا.
السعر الذي ستسمعه في الفرع لن يقل عن هذا الحد غالبًا، وقد يعلوه بهامش البنك وتقديره لمخاطرك.
مبادرتا 8% و12%
ينفّذ البنك مبادرتي البنك المركزي المدعومتين، وشروطهما تختلف عن البرنامج الحر في كل بند.[1]
| البند | مبادرة 8% متناقصة | مبادرة 12% متناقصة |
|---|---|---|
| نسبة التمويل | 85% إذا كانت الوحدة حتى 1.1 مليون جنيه، و80% إذا كانت بين 1.1 و1.4 مليون[1] | 80% بحد أقصى 2.5 مليون جنيه[1] |
| المدة | حتى 30 سنة أو بلوغ سن المعاش[1] | حتى 25 سنة أو بلوغ سن المعاش[1] |
| حد الدخل الشهري | 13,000 جنيه للأعزب و18,000 للأسرة[1] | 40,000 للأعزب و50,000 للأسرة[1] |
| مصاريف إدارية | 1%[1] | لم ننقل رقمًا |
| دمج دخل الزوجين | مسموح | لم ننقل بندًا |
- نسبة التمويلمبادرة 8% متناقصة85% إذا كانت الوحدة حتى 1.1 مليون جنيه، و80% إذا كانت بين 1.1 و1.4 مليون[1]مبادرة 12% متناقصة80% بحد أقصى 2.5 مليون جنيه[1]
- المدةمبادرة 8% متناقصةحتى 30 سنة أو بلوغ سن المعاش[1]مبادرة 12% متناقصةحتى 25 سنة أو بلوغ سن المعاش[1]
- حد الدخل الشهريمبادرة 8% متناقصة13,000 جنيه للأعزب و18,000 للأسرة[1]مبادرة 12% متناقصة40,000 للأعزب و50,000 للأسرة[1]
- مصاريف إداريةمبادرة 8% متناقصة1%[1]مبادرة 12% متناقصةلم ننقل رقمًا
- دمج دخل الزوجينمبادرة 8% متناقصةمسموحمبادرة 12% متناقصةلم ننقل بندًا
الميزة التي يؤكدها البنك أن العائد في برامج المبادرة لا يتغير طوال مدة التمويل، وهو ما لا يعِدك به البرنامج الحر. لكن سقف 2.5 مليون جنيه للوحدة، وشرط أن تكون جاهزة للسكن الدائم، يخرجان وحدة الكمبوند بملايينها الثمانية أو العشرين من المبادرة تمامًا. إن كان دخلك داخل الحدود وتبحث عن وحدة إعادة بيع جاهزة دون 2.5 مليون فالمبادرة تستحق السؤال؛ وإلا فاحسب على سعر السوق، أي الفائدة غير المدعومة التي يحددها البنك بعد دراسة ملفك.[1]
- وحدتك جاهزة للسكن الدائم، لا تحت الإنشاء ولا مصيفية، وسعرها داخل سقف البرنامج الذي تنطبق عليه.
- دخلك الشهري، منفردًا أو مع الزوج أو الزوجة حيث يُسمح بالدمج، داخل حدود الدخل المعلنة للبرنامج.
- تفضّل قسطًا ثابتًا لا يتغير طوال المدة على مرونة البرنامج الحر في سعر الوحدة ونوعها.
التمويل بضمان الشهادات
برنامج ثالث يخدم من يملك سيولة في شهادات إيداع مرتفعة العائد ولا يريد كسرها قبل استحقاقها.
تحصل على الوحدة بمقدم 10% فقط ويظل عائد الشهادة يعمل. الحساب هنا بسيط: قارن عائد شهادتك الصافي بفائدة القرض التي سيعرضها البنك؛ إن كان الفرق ضدك فكسر الشهادة أرخص من استبقائها ضمانًا.[1]
- ماذا يحدث عند استحقاق الشهادة قبل نهاية القرض: هل تُجدَّد ضمانًا تلقائيًا، أم يطلب البنك ضمانًا بديلًا أو سدادًا مبكرًا؟
- هل يُقبل ضمان شهادات صادرة من بنك آخر، أم يشترط البنك أن تكون الشهادات لديه؟
- هل تُجمَّد الشهادة كاملة طوال مدة القرض، أم يُحرَّر جزء منها كلما انخفض المتبقي من أصل الدين؟
المقارنة مع CIB لمشتري الكمبوند
البنكان لا ينشران فائدة البرنامج الحر، ويختلفان في كل ما عداها.
| البند | بنك التعمير والإسكان | CIB |
|---|---|---|
| المدة القصوى | 15 سنة[1] | 20 سنة |
| سقف مبلغ التمويل | لا حد أقصى[1] | 15 مليون جنيه |
| التمويل من قيمة الوحدة | حتى 80%[1] | السقف يغطي 80% من وحدة حتى 18.75 مليون جنيه[7] |
| الفائدة | غير منشورة؛ «سعر عائد تنافسي» بلا أمثلة[1] | غير منشورة؛ أمثلة السداد تعادل نحو 18.5% |
| الوحدات غير المسجّلة | الصفحة لا تذكرها[1] | يذكرها صراحة |
| الرسوم | غير منشورة للبرنامج الحر[1] | جدول منشور: 2% إدارية و7% سداد معجّل |
- المدة القصوىبنك التعمير والإسكان15 سنة[1]CIB20 سنة
- سقف مبلغ التمويلبنك التعمير والإسكانلا حد أقصى[1]CIB15 مليون جنيه
- التمويل من قيمة الوحدةبنك التعمير والإسكانحتى 80%[1]CIBالسقف يغطي 80% من وحدة حتى 18.75 مليون جنيه[7]
- الفائدةبنك التعمير والإسكانغير منشورة؛ «سعر عائد تنافسي» بلا أمثلة[1]CIBغير منشورة؛ أمثلة السداد تعادل نحو 18.5%
- الوحدات غير المسجّلةبنك التعمير والإسكانالصفحة لا تذكرها[1]CIBيذكرها صراحة
- الرسومبنك التعمير والإسكانغير منشورة للبرنامج الحر[1]CIBجدول منشور: 2% إدارية و7% سداد معجّل
بيانات CIB كما وثّقناها من صفحته في مقال إيجيبيانا عن تمويل CIB؛ ونسبة الفائدة هناك استنتاج إيجيبيانا من أمثلة السداد، لا سعر معلن من البنك.
الأنسب لمن يشتري فوق 18.75 مليون جنيه ويملك دخلًا يستوعب مدة أقصر: بنك التعمير والإسكان. ولمن يريد مدة أطول ووضوحًا في الرسوم قبل التوقيع: CIB. وفي الحالتين، القرار النهائي بالفائدة والمدة والقبول لدى البنك بعد دراسة الائتمان، لا لدى أي مقال.[7]
ما تفعله قبل التوقيع
أربع خطوات تحوّل «سعر عائد تنافسي» إلى رقم مكتوب تستطيع الحساب عليه.
- 1اطلب السعر الفعلياتصل بمركز الاتصال 19995 أو اذهب إلى الفرع، واطلب سعر الفائدة ونوعه ورسوم البرنامج الحر في عرض مكتوب.[2]
- 2اسأل عن كمبوندك بالاسمهل يقبل البنك وحدة غير مسجّلة أو تحت الإنشاء في هذا المشروع تحديدًا؟ لا تكتفِ بإجابة عامة، واطلبها مكتوبة.
- 3احسب على السعر المؤرَّخأدخل سعر الوحدة من كتالوج إيجيبيانا في حاسبة التمويل، وجرّب 15 و20 سنة لترى أثر المدة على القسط.[1]
- 4قِس القسط على دخلكطبّق قاعدة الـ40% من صافي الدخل على القسط الناتج؛ إن تجاوزها فقلّل المبلغ أو ارفع المقدم قبل أن تتفاوض.[1]
المصدر: إيجيبيانا، مستخلص من صفحة بنك التعمير والإسكان وحاسبته بتاريخ 3 سبتمبر 2026
العرض المكتوب ليس تشددًا زائدًا. هو الورقة الوحيدة التي تسمح لك بمقارنة بنكين على البنود نفسها، وتحميك من فرق بين ما قيل في الفرع وما يظهر في العقد. وإن كنت ستدفع مقدمًا للمطور اعتمادًا على تمويل قادم، فالعرض المكتوب هو ما يحدد إن كان هذا الاعتماد آمنًا أم مقامرة على سعر لم يُعلَن.
الخلاصة
بصراحة
- كل ما ستسمعه في الفرع عن الفائدة والرسوم يجب أن يُكتب في عرض رسمي قبل أن تدفع مقدمًا للمطور اعتمادًا عليه؛ الموقع لا ينشر أيًا منهما للبرنامج الحر.
- المدة القصوى 15 سنة تعني قسطًا أعلى بنحو 3–4% من قسط 20 سنة على نفس المبلغ عند فوائد بين 18.5% و20% (بصيغة القسط الثابت)، وتضيّق الفرصة على من تجاوز الخامسة والأربعين بسبب سقف الـ60.
- عبارة «تمويل للوحدات السكنية الجاهزة» تظهر في شروط المبادرة، ولا تذكر صفحة البرنامج الحر الوحدات تحت الإنشاء أو غير المسجّلة أصلًا؛ افترض الرفض حتى يثبت العكس كتابيًا.
- «لا يوجد حد أقصى» لا تعني أن البنك سيموّل أي مبلغ؛ قاعدة 40% من الدخل هي السقف الفعلي: قرض 20 مليونًا على 15 سنة بافتراض 20% متناقصة (سعر الإقراض لدى المركزي، لا سعر البنك) يعطي قسطًا نحو 351,300 جنيه ويستلزم دخلًا صافيًا يقارب 878,000 جنيه شهريًا.
أسئلة على الحدود
ماذا أطلب من البنك مكتوبًا قبل أن أدفع مقدمًا للمطور؟
سعر الفائدة الفعلي ونوعه (ثابت أم قابل للمراجعة، ومتناقص أم لا)، والمدة، والمصاريف الإدارية ورسوم السداد المعجّل، وموافقة مبدئية على كمبوندك ووحدتك بالاسم. صفحة البنك لا تنشر أيًا من هذه البنود للبرنامج الحر (3 سبتمبر 2026).
هل يقبل بنك التعمير والإسكان وحدة غير مسجّلة أو تحت الإنشاء؟
صفحة البرنامج الحر لا تذكر الحالتين، وشروط المبادرة تشترط وحدة جاهزة للسكن الدائم. لا تفترض القبول؛ اسأل عن كمبوندك بالاسم واطلب الرد كتابيًا قبل أن تعتمد على البنك في مشروع لم يُسلَّم.
ماذا لو تجاوز عمري 60 سنة قبل نهاية مدة القرض؟
يشترط البنك ألا يتجاوز الموظف 60 سنة وصاحب الأعمال 65 عند استحقاق القرض، فتقصر المدة المتاحة لك تلقائيًا ويرتفع القسط على المبلغ نفسه. احسب المدة التي يسمح بها عمرك أولًا، ثم احسب القسط عليها لا على 15 سنة.
هل يمكن دمج دخل الزوجين في البرنامج الحر؟
نقلنا دمج دخل الزوجين من شروط مبادرة 8% على صفحة البنك (3 سبتمبر 2026)، ولم ننقل بندًا مماثلًا للبرنامج الحر. اسأل عنه صراحة؛ فإن قُبل رفع سقف القسط الذي تحتمله قاعدة 40% من صافي الدخل.
هل فائدة البرنامج الحر ثابتة طوال المدة كما في المبادرة؟
يؤكد البنك أن عائد برامج المبادرة (8% و12%) لا يتغير طوال مدة التمويل. أما البرنامج الحر فلا ينشر البنك سعره ولا يذكر ثباته، فاطلب في العرض المكتوب نصًّا صريحًا: هل السعر ثابت أم قابل للمراجعة، وبأي مؤشر يُراجَع.
بقية الأرقام بمصادرها
- فائدة البرنامج الحر
- غير منشورة («سعر عائد تنافسي»)؛ حاسبة الموقع تحيل إلى مركز الاتصال 19995
- بنك التعمير والإسكان — صفحة التمويل العقاري وحاسبة القروض ·
- أسعار البنك المركزي (للسياق والمثال المحسوب)
- إقراض لليلة واحدة 20%، إيداع 19%
- مصراوي والبورصة — قرار لجنة السياسة النقدية 20 أغسطس 2026 ·
- مبادرة 8%
- 85% حتى 1.1 مليون و80% حتى 1.4 مليون، 30 سنة، مصاريف 1%، دخل 13,000/18,000
- بنك التعمير والإسكان — صفحة التمويل العقاري ·
- مبادرة 12%
- 80% بحد أقصى 2.5 مليون جنيه، 25 سنة، دخل 40,000/50,000
- بنك التعمير والإسكان — صفحة التمويل العقاري ·
- برنامج ضمان الشهادات
- حتى 90% من الوحدة وبما لا يتجاوز 90% من الشهادات
- بنك التعمير والإسكان — صفحة التمويل العقاري ·
- حصة البنك في مبادرات المركزي حتى يناير 2026
- 8.01 مليار جنيه لـ76,546 مستفيدًا (8.05%، المركز الرابع)
- Daily News Egypt — Banks inject EGP 99.5bn into mortgage initiatives ·
الأرقام كما كانت معلنة يوم التحقق؛ البنوك تغيّرها دون إشعار، والقرار النهائي لدى البنك بعد دراسة الائتمان.
المصادر
- [1]بنك التعمير والإسكان — التمويل العقاري — تاريخ الزيارة
- [2]بنك التعمير والإسكان — حاسبة القروض — تاريخ الزيارة
- [3]Daily News Egypt — Banks inject EGP 99.5bn into low, middle-income mortgage initiatives by January 2026 — تاريخ الزيارة
- [4]مصراوي — البنك المركزي يبقي على سعر الفائدة دون تغيير للمرة الرابعة (20 أغسطس 2026) — تاريخ الزيارة
- [5]البورصة — المركزي المصري يقرر تثبيت أسعار الفائدة (20 أغسطس 2026) — تاريخ الزيارة
- [6]حسابناحساب إيجيبيانا بصيغة القسط الثابت (annuity) على قرض 8 ملايين جنيه لمدة 15 سنة بفائدة 20% متناقصة، ثم قاعدة 40% من صافي الدخل — بتاريخ
- [7]حسابناحساب إيجيبيانا: سقف CIB 15 مليون جنيه ÷ نسبة تمويل 0.8 = وحدة بسعر 18.75 مليون جنيه — بتاريخ
هذا المقال للشرح العام ولا يُعد نصيحة مالية شخصية؛ تحقّق من الشروط الحالية مع البنك قبل أي التزام.