كيف يعمل التمويل العقاري في مصر؟ الجهات والشروط وخطوات الطلب (2026)

التمويل العقاري قرض طويل الأجل بضمان الوحدة التي تشتريها، ينظمه قانون 148 لسنة 2001 ويشمل شراء المسكن أو بناءه أو ترميمه، وصيغ التأجير المنتهي بالتملك والمرابحة.^⁠[1]

السوق يتسع من الجانبين. ضخت شركات التمويل العقاري 15.88 مليار جنيه في الأشهر الأربعة الأولى من 2026 مقابل 13.59 مليار في الفترة نفسها من 2025، عبر نحو 4,866 عقدًا. أما البنوك فهي اللاعب الأكبر داخل مبادرات البنك المركزي: 97.8% من إجمالي 111.131 مليار جنيه حتى نهاية يوليو 2026.^{⁠[8][9][10]}

قبل سعر الوحدة وقبل الفائدة، يفحص البنك قدرتك على السداد بقاعدة واحدة يرسمها الشكل أعلى المقال.

تعليمات البنك المركزي الصادرة في 22 ديسمبر 2019 أبقت الحد الأقصى لقسط التمويل العقاري عند 40% من صافي الدخل الشهري، ورفعت سقف إجمالي أقساط القروض الاستهلاكية إلى 50%. البنوك تطبق القاعدتين معًا: قسط المسكن وحده لا يتجاوز 40%، ومجموع التزاماتك من سيارة وقرض شخصي وبطاقات لا يتجاوز 50%.^⁠[3][5]

سعر الفائدة وحده لا يكفي للمقارنة؛ ما يهمك هو القسط الذي ينتجه مع المدة، والدخل الذي يشترطه.

ثلاثة مدخلات تصنع القسط: الأصل والمدة والفائدة. المدة الأطول تخفض القسط الشهري وترفع الفائدة الكلية، والبنك يفحص القسط لا الإجمالي حين يطبق قاعدة 40%. لذلك قارن العروض بالإجمالي وبالقسط معًا.^⁠[3][12]

مساران منفصلان تمامًا، وسعر وحدتك هو الذي يحدد أيهما لك قبل دخلك.

بعد قرار مجلس الوزراء الذي أخطر به البنك المركزي البنوك في 16 أكتوبر 2025، صارت فائدة مبادرة متوسطي الدخل 12% متناقصة بدلًا من 8%، ومبادرة محدودي ومتوسطي الدخل 8% بدلًا من 3%، للقروض الجديدة من 15 أكتوبر 2025. خارج المبادرات يتحرك السعر حول أسعار البنك المركزي، التي ثبّتتها لجنة السياسة النقدية في 20 أغسطس 2026 للمرة الرابعة على التوالي.^⁠[4][2]

ما يعنيه الجدول لمشتري الكمبوند: سقف 2.5 مليون جنيه أقل من أسعار البداية في أكثر الكمبوندات المرصودة في كتالوجنا، فأنت في مسار سعر السوق بحكم سعر الوحدة حتى لو كان دخلك داخل سقف المبادرة. احسب قسطك على فائدة تحصل عليها من البنك مكتوبة، لا على 12%، وتوقّع مدة أقصر من مدة المبادرة.^⁠[5][6]

الترتيب المعتاد يبدأ منك لا من الوحدة: اعرف قدرتك على الاقتراض أولًا، ثم اختر ما يناسبها.

لا يوجد رقم رسمي منشور لمدة الإجراءات لدى أي بنك؛ خبرة السوق أنها تُقاس بأسابيع لا أيام. ما تتحكم فيه أنت هو اكتمال مستندات الوحدة قبل التقديم.

هنا يسقط أكثر طلبات مشتري الكمبوندات، فاسأل عن حالة الوحدة قبل أن تسأل عن الفائدة.

النتيجة العملية: في كمبوند تحت الإنشاء، خطة المطور هي التمويل المتاح حتى التسليم، والبنك يدخل عادة عند التسليم أو في إعادة البيع. فإن كان قرارك يعتمد على قرض بنكي، اربطه بموعد التسليم وبحالة تسجيل المشروع أو تخصيصه، واسأل البنك عن وحدتك تحديدًا لا عن سياسته العامة.^⁠[11][6]