تقسيط المطور أم التمويل البنكي؟ مقارنة بالأرقام على وحدة واحدة (2026)
على وحدة بـ10 ملايين جنيه، يدفع مشتري التقسيط 93,750 جنيهًا شهريًا وإجمالي 10 ملايين، بينما يدفع مشتري البنك 126,552 جنيهًا شهريًا وإجمالي يقارب 32.4 مليون على 20 سنة بفائدة 18.5% متناقصة. المطور أرخص اسميًا بفارق واسع، لكنه يقسّط وحداته الجديدة تحت الإنشاء فقط؛ البنك يموّل الوحدة الجاهزة ووحدة إعادة البيع. الأرقام بتاريخ 3 سبتمبر 2026.
هذا المقال لك إذا كنت تتردد بين كشف سداد من مطور وعرض تمويل من بنك على وحدة بعينها، وتريد أن ترى الإجمالي الحقيقي لكل مسار قبل أن توقّع.
آخر تحقق من الأرقام:
- الإجمالي المدفوع على وحدة بـ10 ملايين
- 10 ملايين عند المطور مقابل ≈ 32.4 مليون عند البنك (قرض 8 ملايين، 20 سنة، 18.5%)
- حساب إيجيبيانا بصيغة القسط الثابت على المدخلات أعلاه ·
- خطط المطورين المرصودة في الكتالوج
- مقدم من 0% إلى 60%، مدد من سنتين إلى 12 سنة؛ الأغلب 5–10% على 7–10 سنوات
- إيجيبيانا — رصد خطط السداد في الكتالوج ·
- التمويل البنكي: النسبة والسقف والمدة (CIB)
- 80% من الوحدة (60% للمصريين في السعودية والإمارات)، حتى 15 مليون جنيه، حتى 20 سنة، العمر حتى 60/65 عند نهاية القرض، القسط حتى 40% من صافي الدخل، رسوم إدارية 2%، سداد معجّل 7%
- CIB — صفحتا Standard Mortgage وMortgage for Overseas Customers ·
- تقسيط المطور10 ملايينقسط 93,750 جنيهًا شهريًا — والفائدة داخل السعر لا فوقه
- قرض بنكي بـ8 ملايين على 20 سنة≈32.4 مليونقسط 126,552 جنيهًا شهريًا بفائدة 18.5% متناقصة مستنتجة من أمثلة CIB
المصدر: حساب إيجيبيانا بصيغة القسط الثابت على شروط CIB المنشورة، 3 سبتمبر 2026
الفرق قبل الحساب
تقسيط المطور وتمويل البنك ليسا نسختين من المنتج نفسه: الأول جدول لسداد ثمن وحدة يبيعها المطور، والثاني قرض بفائدة صريحة يرهن البنك به الوحدة حتى نهاية السداد.
- مع المطور: تدفع مقدمًا ثم أقساطًا شهرية أو ربع سنوية. لا تظهر فائدة مستقلة؛ كلفة التقسيط داخل سعر الوحدة. الخطط المرصودة في كتالوج إيجيبيانا تمتد من مقدم 0% إلى 60%، ومن سنتين إلى 12 سنة، ويتركز أغلبها عند مقدم 5–10% على 7–10 سنوات.[6][3]
- مع البنك: تدفع مقدمًا ويموّل البنك الباقي مقابل فائدة ورهن. يموّل CIB حتى 80% من قيمة الوحدة، بحد أقصى 15 مليون جنيه، ولمدة تصل إلى 20 سنة.[1]
- في بنك التعمير والإسكان: نسبة التمويل تصل إلى 80% بلا حد أقصى معلن للمبلغ، لكن المدة القصوى 15 سنة، ولا ينشر البنك سعر فائدة البرنامج الحر.[2]
حالة الوحدة قد تحسم الاختيار قبل التكلفة. المطور يقسّط وحداته الجديدة، وغالبًا تكون تحت الإنشاء. البنك يموّل في العادة وحدة جاهزة يمكن رهنها. لذلك تكون المقارنة العملية كثيرًا بين التقسيط الآن والتمويل بعد التسليم، لا بين عرضين متاحين في اللحظة نفسها.
نفس الوحدة، مساران مختلفان
لنقارن المسارين على وحدة سعرها المعلن 10 ملايين جنيه؛ الشكل تحت الترويسة يعرض الإجماليَين، وهذا الجدول يفكّكهما بندًا بندًا.[7]
| البند | تقسيط المطور | التمويل البنكي |
|---|---|---|
| سعر الوحدة | 10 ملايين جنيه | 10 ملايين جنيه |
| المقدم | 10%، أي مليون جنيه | 20%، أي 2 مليون جنيه |
| المبلغ المتبقي | 9 ملايين جنيه | قرض بقيمة 8 ملايين جنيه |
| المدة | 8 سنوات، أي 96 شهرًا | 20 سنة، أي 240 شهرًا |
| الفائدة | غير معلنة؛ مدمجة في السعر | 18.5% متناقصة، مستنتجة من أمثلة CIB[1] |
| القسط الشهري | 93,750 جنيهًا | 126,552 جنيهًا |
| الإجمالي مع المقدم | 10 ملايين جنيه | نحو 32.37 مليون جنيه |
| الفوائد والرسوم | لا تظهر منفصلة | نحو 22.4 مليون جنيه فوائد، فوق رسوم إدارية 2% تساوي 160,000 جنيه[1] |
- سعر الوحدةتقسيط المطور10 ملايين جنيهالتمويل البنكي10 ملايين جنيه
- المقدمتقسيط المطور10%، أي مليون جنيهالتمويل البنكي20%، أي 2 مليون جنيه
- المبلغ المتبقيتقسيط المطور9 ملايين جنيهالتمويل البنكيقرض بقيمة 8 ملايين جنيه
- المدةتقسيط المطور8 سنوات، أي 96 شهرًاالتمويل البنكي20 سنة، أي 240 شهرًا
- الفائدةتقسيط المطورغير معلنة؛ مدمجة في السعرالتمويل البنكي18.5% متناقصة، مستنتجة من أمثلة CIB[1]
- القسط الشهريتقسيط المطور93,750 جنيهًاالتمويل البنكي126,552 جنيهًا
- الإجمالي مع المقدمتقسيط المطور10 ملايين جنيهالتمويل البنكينحو 32.37 مليون جنيه
- الفوائد والرسومتقسيط المطورلا تظهر منفصلةالتمويل البنكينحو 22.4 مليون جنيه فوائد، فوق رسوم إدارية 2% تساوي 160,000 جنيه[1]
كل نتائج الجدول حساب إيجيبيانا بصيغة القسط الثابت على المدخلات المذكورة، بتاريخ 3 سبتمبر 2026.[7][1][6]
الوحدات المقبولة والشروط
المطور يبيع، فيقبل أي مشترٍ يدفع؛ البنك يقرض، فيفحص الوحدة ودخلك وعمرك قبل أن يوافق.
| الشرط | تقسيط المطور | التمويل البنكي |
|---|---|---|
| حالة الوحدة | وحداته الجديدة فقط، تحت الإنشاء غالبًا | وحدة يمكن رهنها: مسجّلة، أو في كمبوند معتمد لديه، وجاهزة أو مسلَّمة غالبًا[1] |
| الوحدة غير المسجّلة | لا تمنع التقسيط | CIB يذكر تمويلها في كمبوندات مختارة فقط[1] |
| فحص الدخل | لا فحص بدقة بنك؛ الشيك أو التحويل هو الضمان | الأقساط لا تتجاوز 40% من صافي الدخل بحسب شروط المبادرة لدى CIB[1] |
| سقف العمر | لا سقف | 60 سنة للموظف و65 لصاحب العمل عند نهاية القرض[1] |
| برامج المبادرة | لا تنطبق على وحدة تحت الإنشاء | تشترط وحدة كاملة التشطيب وجاهزة للسكن |
- حالة الوحدةتقسيط المطوروحداته الجديدة فقط، تحت الإنشاء غالبًاالتمويل البنكيوحدة يمكن رهنها: مسجّلة، أو في كمبوند معتمد لديه، وجاهزة أو مسلَّمة غالبًا[1]
- الوحدة غير المسجّلةتقسيط المطورلا تمنع التقسيطالتمويل البنكيCIB يذكر تمويلها في كمبوندات مختارة فقط[1]
- فحص الدخلتقسيط المطورلا فحص بدقة بنك؛ الشيك أو التحويل هو الضمانالتمويل البنكيالأقساط لا تتجاوز 40% من صافي الدخل بحسب شروط المبادرة لدى CIB[1]
- سقف العمرتقسيط المطورلا سقفالتمويل البنكي60 سنة للموظف و65 لصاحب العمل عند نهاية القرض[1]
- برامج المبادرةتقسيط المطورلا تنطبق على وحدة تحت الإنشاءالتمويل البنكيتشترط وحدة كاملة التشطيب وجاهزة للسكن
- هل الكمبوند مسلَّم أو الوحدة جاهزة للسكن؟ صفحة الكمبوند على إيجيبيانا تعرض حالة التسليم مؤرَّخة.
- هل الوحدة مسجّلة، أو الكمبوند على قائمة الكمبوندات المعتمدة لدى البنك؟ اسأل البنك عن الكمبوند بالاسم لا عن المنطقة.
- هل الوحدة كاملة التشطيب؟ هذا شرط برامج المبادرة، ويسهّل التقييم في البرنامج الحر أيضًا.
النتيجة العملية: وحدة إعادة البيع الجاهزة في كمبوند مسلَّم لا يقسّطها أحد سوى البنك، أو البائع بترتيب خاص؛ ووحدة المطور تحت الإنشاء لا يموّلها البنك عادة قبل التسليم. فإن كانت وحدتك إعادة بيع في كمبوند مسلَّم فسؤالك بنكي، وإن كانت من المطور تحت الإنشاء فسؤالك عن كشف السداد. واطلب أن يُذكر اسم الكمبوند في عرض البنك المكتوب لا شفهيًا.
المرونة والمخاطر
كل مسار يريحك في موضع ويثقلك في آخر؛ اقرأ بنود الخروج قبل بنود الدخول.
| الجانب | مع المطور | مع البنك |
|---|---|---|
| الخطر الأساسي | تدفع سنوات على وحدة غير موجودة؛ إن تأخر المشروع أو تغيّرت المواصفات فتعويضك بحسب العقد | تحمل خطر الفائدة إذا اخترت المتغيرة؛ الوحدة مرهونة حتى نهاية السداد |
| الدخول | مقدم 5–10% غالبًا، ولا فحص ائتماني[6] | مقدم 20%، ودراسة ائتمان، وإجراءات تقييم ورهن وتسجيل تمتد أسابيع[1] |
| الخروج المبكر | إعادة التنازل قبل التسليم برسوم نقل يحددها المطور | سداد معجّل برسوم يحددها البنك |
| السكن | بعد التسليم | تملك وحدة موجودة منذ اليوم الأول وتسكنها أو تؤجرها |
| القسط والتضخم | ثابت اسميًا؛ يخف وزنه الحقيقي مع السنوات | ثابت اسميًا في حالة الفائدة الثابتة؛ يخف وزنه بالطريقة نفسها |
- الخطر الأساسيمع المطورتدفع سنوات على وحدة غير موجودة؛ إن تأخر المشروع أو تغيّرت المواصفات فتعويضك بحسب العقدمع البنكتحمل خطر الفائدة إذا اخترت المتغيرة؛ الوحدة مرهونة حتى نهاية السداد
- الدخولمع المطورمقدم 5–10% غالبًا، ولا فحص ائتماني[6]مع البنكمقدم 20%، ودراسة ائتمان، وإجراءات تقييم ورهن وتسجيل تمتد أسابيع[1]
- الخروج المبكرمع المطورإعادة التنازل قبل التسليم برسوم نقل يحددها المطورمع البنكسداد معجّل برسوم يحددها البنك
- السكنمع المطوربعد التسليممع البنكتملك وحدة موجودة منذ اليوم الأول وتسكنها أو تؤجرها
- القسط والتضخممع المطورثابت اسميًا؛ يخف وزنه الحقيقي مع السنواتمع البنكثابت اسميًا في حالة الفائدة الثابتة؛ يخف وزنه بالطريقة نفسها
الفرق الجوهري في المخاطر أن مشتري التقسيط يُقرض المطور فعليًا: يدفع اليوم ثمن شيء يتسلمه بعد سنوات، وضمانه العقد وسمعة المطور. أما مشتري البنك فيملك الوحدة من اليوم الأول لكنه مدين للبنك حتى آخر قسط، وضمان البنك هو الوحدة نفسها. اختر الخطر الذي تفهمه وتحتمله، لا الخطر الأصغر على الورق.
الجمع بين الطريقتين
أكثر السيناريوهات شيوعًا ليس اختيارًا بين المسارين بل تتابع بينهما: المطور خلال الإنشاء، ثم البنك عند التسليم إن كان الكمبوند على قائمته.
- 1الإنشاءالمطور يبيع الوحدة قبل اكتمالها، والبنك لا يموّلها عادة في هذه المرحلة لأنها لا تُرهن.
- 2تقسيط المطورتدفع المقدم ثم الأقساط وفق كشف السداد، وتحمل خطر التأخير بحسب العقد.
- 3التسليمتصبح الوحدة موجودة وقابلة للرهن؛ هنا تنتهي مرحلة المطور وتبدأ إمكانية البنك.
- 4إمكان التمويل البنكيإن كان الكمبوند مقبولًا لدى البنك، يموّل الرصيد المتبقي على مدته الأطول، وتسدد المطور مبكرًا.[1]
المصدر: مسار تفسيري مستخلص من شروط CIB وبنك التعمير والإسكان وخطط المطورين المرصودة في الكتالوج؛ تحقق 3 سبتمبر 2026
- إذا لم يكن الكمبوند على قائمة البنك عند التسليم؛ لا تبنِ خطة سداد على قبول لم يُكتب.
- إذا تأخر التسليم، فتمتد فترة المطور وتتأخر مرحلة البنك، ويبقى القسط الأعلى على كاهلك مدة أطول.
- إذا كان هدفك تقليل الإجمالي لا القسط الشهري؛ فالجمع يضيف فوائد على الرصيد الممول.
السيناريو الثاني: بنك لوحدة إعادة بيع جاهزة في الكمبوند نفسه بدل وحدة المطور تحت الإنشاء، حين يكون سعر إعادة البيع أقل بما يغطي جزءًا من الفائدة ويمنحك السكن فورًا. قارن السعرين في صفحة الكمبوند على إيجيبيانا، حيث نعرض سعر المطور وإعادة البيع مؤرَّخين جنبًا إلى جنب؛ الرقم المؤرَّخ في الصفحة هو المرجع، لا انطباع السوق.
القرار في خمس خطوات
عشر دقائق تكفي إذا كانت الأوراق أمامك: صفحة الكمبوند، وكشف السداد، وعرض البنك. الترتيب مهم؛ فحالة الوحدة تُسقط أحد المسارَين قبل أن تحسب أي قسط.
- 1حدّد حالة الوحدةجديدة تحت الإنشاء أم جاهزة؟ الجاهزة تحسم للبنك أو الكاش، وتحت الإنشاء تحسم للمطور الآن.
- 2احسب القسط البنكيعلى السعر المؤرَّخ من صفحة الكمبوند، بفائدة 18.5–20% و15–20 سنة، وقارنه بقسط المطور من كشف السداد.[1][4]
- 3تحقق من قدرتكالقسط الأعلى بينهما لا يتجاوز 40% من صافي دخلك، وإلا فابدأ من دخلك لتعرف سقفك السعري.[1]
- 4اطلب الأرقام مكتوبةمن المطور السعر الكاش، ومن البنك عرضًا بالفائدة الاسمية ونوعها ثابتة أم متغيرة.
- 5أضف الكاش الخفيوديعة الصيانة، والرسوم، والتسجيل؛ نفصّلها في دليل «كم مقدم تحتاج».
الخلاصة
- اختر تقسيط المطور إذا كانت الوحدة تحت الإنشاء، وتحتمل انتظار التسليم، وحصلت على السعر الكاش مكتوبًا فوجدت فارق التقسيط مقبولًا.
- اختر البنك إذا كانت الوحدة جاهزة أو إعادة بيع في كمبوند يقبله، وكان القسط بفائدة 18.5–20% داخل حد 40% من صافي دخلك.[1][4]
- توقّف إذا كان القسط الأعلى بين المسارَين يتجاوز 40% من دخلك، أو إذا رفض المطور كتابة السعر الكاش؛ الرقم الذي لا يُكتب لا يدخل المقارنة.[1]
بصراحة
- «بدون فوائد» عند المطور تعني أن الفائدة داخل السعر؛ الرقم الوحيد الذي يكشفها هو السعر الكاش المكتوب، وكثير من المطورين لا يعلنونه إلا عند السؤال.
- فرق نقطة مئوية واحدة في الفائدة (من 18.5% إلى 19.5%) على 8 ملايين لـ20 سنة يغيّر القسط نحو 6,200 جنيه شهريًا؛ لا توقّع على عرض بنكي قبل أن ترى النسبة الاسمية مكتوبة.
- رسوم الخروج تقلّص حريتك في المسارين: سداد معجّل 7% عند CIB، ورسوم إعادة التنازل عند المطور يحددها هو؛ من يتوقع بيعًا مبكرًا يقارن هذين البندَين قبل القسط.
- إن كانت الوحدة كاملة التشطيب وسعرها حتى 2.5 مليون جنيه، فاقرأ مقال المبادرة قبل المقارنة: الفائدة المدعومة 8% أو 12% تغيّر حساب المسار البنكي كله.
أسئلة على الحدود
ماذا لو تجاوزت 60 سنة قبل نهاية مدة القرض؟
يشترط CIB ألا يتجاوز عمرك 60 سنة للموظف و65 لصاحب العمل عند نهاية القرض (صفحة Standard Mortgage، 3 سبتمبر 2026)، فتقصر المدة المتاحة لك ويرتفع القسط. المطور لا يضع سقفًا للعمر، فالتقسيط يبقى مفتوحًا حين يضيق باب البنك.
أنا مصري أعمل في الخارج، هل تختلف نسبة التمويل؟
لدى CIB تنخفض نسبة التمويل إلى 60% من الوحدة للمصريين في السعودية والإمارات، أي مقدم 40% بدل 20% (صفحة Mortgage for Overseas Customers، 3 سبتمبر 2026). تقسيط المطور لا يفرّق بين المقيم والمغترب في المقدم.
هل تنطبق مبادرة 8% و12% على وحدة أشتريها بالتقسيط من المطور؟
لا؛ برامج المبادرة تشترط وحدة كاملة التشطيب وجاهزة للسكن وسعرها حتى 2.5 مليون جنيه، فلا تنطبق على وحدة تحت الإنشاء. إن كانت وحدتك جاهزة وداخل السقف فاقرأ مقال المبادرة قبل أي كشف سداد.
ماذا أطلب مكتوبًا قبل أن أقارن؟
من المطور: السعر الكاش، وكشف السداد الكامل بتواريخه، ورسوم إعادة التنازل. من البنك: نسبة الفائدة الاسمية ونوعها (ثابتة أم متغيرة)، والرسوم الإدارية، ورسوم السداد المعجّل، والمدة القصوى بحسب عمرك.
ما لا يُكتب لا يدخل المقارنة.
أيهما أنسب لمن يشتري للاستثمار لا للسكن؟
لا نقدّم نصيحة استثمارية شخصية. المعيار المعلن: التقسيط يناسب من يريد الدخول بمقدم صغير على وحدة تحت الإنشاء ويتحمل مخاطر التسليم؛ البنك يناسب من يريد وحدة جاهزة تُؤجَّر فورًا ويقبل فائدة صريحة قرب 18–20%.
بقية الأرقام بمصادرها
- الفائدة البنكية المستخدمة في الأمثلة
- 18.5% متناقصة — مستنتجة من أمثلة CIB (مليون جنيه على 15 سنة = 16,466 جنيهًا شهريًا)
- CIB — أمثلة السداد على صفحة Standard Mortgage ·
- مدد التقسيط الشائعة عند المطورين
- خطط 8–10 سنوات على ميزانيات المطورين
- Enterprise — Lower interest rates are beginning to break the gridlock in Egypt's mortgage market (11 فبراير 2026) ·
- سعر الإقراض لدى البنك المركزي
- 20% لليلة واحدة (الإيداع 19%، العملية الرئيسية 19.5%)
- مصراوي والبورصة — قرار لجنة السياسة النقدية 20 أغسطس 2026 ·
- بنك التعمير والإسكان: البرنامج الحر
- 80% بلا حد أقصى، حتى 15 سنة، الفائدة غير منشورة
- بنك التعمير والإسكان — صفحة التمويل العقاري ·
الأرقام كما كانت معلنة يوم التحقق؛ البنوك تغيّرها دون إشعار، والقرار النهائي لدى البنك بعد دراسة الائتمان.
المصادر
- [1]CIB — Standard Mortgage — تاريخ الزيارة
- [2]بنك التعمير والإسكان — التمويل العقاري — تاريخ الزيارة
- [3]Enterprise — Lower interest rates are beginning to break the gridlock in Egypt's mortgage market — تاريخ الزيارة
- [4]مصراوي — البنك المركزي يبقي على سعر الفائدة دون تغيير للمرة الرابعة (20 أغسطس 2026) — تاريخ الزيارة
- [5]البورصة — المركزي المصري يقرر تثبيت أسعار الفائدة (20 أغسطس 2026) — تاريخ الزيارة
- [6]كتالوجنارصد إيجيبيانا لخطط السداد المعلنة في كمبوندات الكتالوج (أدنى وأعلى مقدم ومدة، والشريحة الأغلب) — بتاريخ
- [7]حسابناحساب إيجيبيانا بصيغة القسط الثابت (annuity) على المدخلات المذكورة: القسط = المبلغ × r ÷ (1 − (1+r)^−n)، r = 0.185 ÷ 12 — بتاريخ
هذا المقال للشرح العام ولا يُعد نصيحة مالية شخصية؛ تحقّق من الشروط الحالية مع البنك قبل أي التزام.