تسليم فوري أم تحت الإنشاء؟ حاسبة الفرق الحقيقي

1. 1فرق السعر الاسمي = سعر الجاهزة − سعر المماثلة تحت الإنشاء.
2. 2القيمة الحالية لخطة تحت الإنشاء = المقدم اليوم + الأقساط الشهرية مخصومة بالعائد البديل حتى نهاية المدة.
3. 3الإيجار حتى التسليم = إيجارك الشهري كل شهر من اليوم حتى التسليم المعلن + التأخير المتوقع، يزيد سنويًا بنسبة نمو الإيجار، ثم يُخصم إلى قيمة اليوم؛ وأشهر التأخير وحدها هي «تكلفة التأخير».
4. 4قيمة الجاهزة = سعرها إن دُفع كاش، أو القيمة الحالية لخطتها إن اختُيرت الخطة نفسها؛ الأوفر هي الأدنى قيمةً حاليةً، والفارق هو رقم النتيجة.
5. 5إيجار التعادل = (قيمة الجاهزة − القيمة الحالية للخطة) ÷ القيمة الحالية لإيجار قدره جنيه واحد شهريًا طوال الانتظار؛ فوقه تصير الجاهزة أوفر. وإن كانت الجاهزة أرخص من القيمة الحالية للخطة وحدها فلا إيجار تعادل: الجاهزة أوفر مهما كان إيجارك.

pvOffplan = PV(plan) + Σₜ rent × (1+g)^⌊(t−1)/12⌋ ÷ (1 + r/12)ᵗ vs pvReady = price (or PV(plan on price))

مثال: جاهزة بـ6 ملايين جنيه كاش مقابل مماثلة تحت الإنشاء بـ4.5 مليون (أقل 25%) بخطة 10% على 8 سنوات وتسليم بعد 3 سنوات مع تأخير متوقع 12 شهرًا، وإيجارك الحالي 20,000 جنيه يزيد 12% سنويًا: القيمة الحالية للخطة بعائد 18% = 2,588,977 جنيهًا، والإيجار حتى التسليم 1,147,039 جنيهًا اسميًا وقيمته الحالية 793,253 (منها 179,321 لأشهر التأخير). إجمالي تحت الإنشاء 3,382,230 مقابل 6,000,000 للجاهزة — تحت الإنشاء أوفر بـ2,617,770 جنيهًا، ولا تتعادلان إلا إذا كان إيجارك 86,001 جنيهًا شهريًا.

ما لا تحسبه الأداة: ارتفاع سعر الوحدة تحت الإنشاء حتى التسليم (عائد قد يعوّض الانتظار)؛ وديعة الصيانة ورسوم النادي والعدادات في الحالتَين؛ خصم الكاش الذي قد يعرضه المطور على الجاهزة؛ مخاطر توقف المشروع أو تغيّر المواصفات — لا تُقاس نقديًا.

• كاش أم تقسيطهل خصم الكاش يستحق؟ نحسب القيمة الحالية لخطة التقسيط بعائد الشهادات ونقارنها بسعر الكاش، ونكشف الفائدة الضمنية في خطة «بدون فوائد».
• تقسيط المطورالمقدم والقسط الشهري أو الربع سنوي ودفعة التسليم ووديعة الصيانة، وكم تكون قد دفعت عند الاستلام
• إيجار أم شراءهل الأوفر أن تستأجر وتستثمر مدخراتك أم تشتري بخطة المطور؟ نحسب ثروتك في كل مسار سنة بسنة بزيادة الإيجار ونمو السعر وعائد الشهادات، وسنة التعادل.
• قارن وحدتَينوحدتان بسعرَين ومساحتَين وخطتَي سداد: نقارن سعر المتر الصافي والتكلفة الكلية والقسط والمدفوع حتى التسليم والقيمة الحالية جنبًا إلى جنب.