أداة مجانية · بلا تسجيلالإيجار
إيجار أم شراء؟ حاسبة سنة التعادل في مصر
أدخل إيجار وحدة مماثلة وسعر الشراء وخطة السداد وعائد بديل لمدخراتك، ونقارن صافي ثروتك في المسارَين على مدى السنوات ونحدد متى يتفوّق الشراء.
الافتراضات محدَّثة:
خيارات متقدمة
النتيجة
- ثروة المشتري بعد 10 سنوات (حق الملكية بعد تكاليف البيع)
- 14,786,943 جنيه
- ثروة المستأجر (مدخرات الفارق بعائد 18%)
- 9,591,646 جنيه
- الفارق لصالح الشراء
- +5,195,297 جنيه
- قيمة الوحدة بعد 10 سنوات
- 15,529,241 جنيه
- إجمالي الإيجار الذي دفعه المستأجر
- 5,264,621 جنيه
- إجمالي ما دفعه المشتري (أقساط وإيجار انتظار وصيانة)
- 6,992,207 جنيه
- الإيجار الذي يعادل القسط الشهري
- 46,875 جنيه
حساب استرشادي شديد الحساسية لافتراضات نمو السعر والعائد البديل: نقطتان مئويتان في أيهما قد تقلبان النتيجة، فجرّب أكثر من سيناريو قبل أن تقرر.
لا نحفظ شيئًا مما أدخلته؛ النتيجة كلها داخل الرابط، وتبقى على جهازك أنت.
الثروة في المسارَين سنة بسنة
| السنة | المستأجر | المشتري | الفارق |
|---|---|---|---|
| 1 | 1,062,500 | 1,394,820 | +332,320 |
| 2 | 1,816,250 | 2,597,198 | +780,948 |
| 3 | 2,705,675 | 3,876,362 | +1,170,687 |
| 4 | 3,962,498 | 5,241,526 | +1,279,028 |
| 5 | 4,807,502 | 6,703,009 | +1,895,507 |
| 6 | 5,753,818 | 8,272,370 | +2,518,552 |
| 7 | 6,813,586 | 9,962,554 | +3,148,968 |
| 8 | 8,000,403 | 11,788,061 | +3,787,658 |
| 9 | 8,766,990 | 13,202,628 | +4,435,637 |
| 10 | 9,591,646 | 14,786,943 | +5,195,297 |
المستأجر: ما ادّخره من فرق التكلفة مستثمَرًا بالعائد البديل (سالب إن دفع أكثر من المشتري). المشتري: قيمة الوحدة − المتبقي من الأقساط − تكاليف البيع. الفارق الموجب لصالح الشراء.
كيف حسبنا؟
- 1في كل سنة: يدفع المستأجر الإيجار السنوي المتصاعد بنسبة الزيادة؛ ويدفع المشتري المقدم والأقساط (خطة المطور بلا فوائد) ووديعة الصيانة عند التسليم، وإيجار سكنه حتى التسليم، ثم رسوم الصيانة والضريبة العقارية بعده.
- 2الفرق بين ما دفعه المشتري وما دفعه المستأجر يودعه المستأجر في حساب بالعائد البديل مركّبًا؛ وإذا دفع المستأجر أكثر سحب من الحساب.
- 3ثروة المشتري = قيمة الوحدة بنمو السعر − المتبقي من الأقساط − تكاليف البيع (وساطة وضريبتها وضريبة التصرفات) إن فُعِّلت.
- 4سنة التعادل = السنة التي يبقى الشراء متقدمًا منها حتى نهاية الأفق؛ التقدم المبكر الذي ينقلب لاحقًا لا يُحسب تعادلًا.
renter_t = renter_{t−1} × (1 + alt) + (buyerOut_t − rent_t) ; buyer_t = price × (1 + g)^t − remaining_t − sellCosts
مثال: إيجار مماثل 25,000 جنيه شهريًا مقابل شراء بـ5 ملايين بمقدم 10% على 8 سنوات وتسليم بعد 3.5 سنة، على أفق 10 سنوات وبالافتراضات المرصودة: القسط 46,875 جنيهًا شهريًا. يدفع المستأجر 5,264,621 جنيهًا إيجارًا خلال العشر سنوات ويجمع 9,591,646 جنيهًا مدخرات؛ ويدفع المشتري 6,992,207 جنيهات وتصير وحدته 15,529,241 جنيهًا، فتبلغ ثروته بعد تكاليف البيع 14,786,943 جنيهًا. الشراء متقدم من السنة الأولى بفارق 5,195,297 جنيه عند الأفق.
- زيادة الإيجار السنوية
- 12%
- نمو سعر الوحدة
- 12%
- العائد البديل
- 18%
- خطة المطور
- مقدم 10% على 8 سنوات، تسليم بعد 3.5 سنة
- وديعة الصيانة
- 8% عند التسليم
- رسوم الصيانة السنوية
- 185 جنيه/م²
- تكاليف البيع
- 4.78% من القيمة
ما لا تحسبه الأداة: خصم الكاش وقيمته الحالية (أداة كاش أم تقسيط)؛ تأخر التسليم وأثره على الإيجار المدفوع؛ ضريبة الدخل على عائد الشهادات (معفاة للأفراد حاليًا)؛ تكلفة التشطيب والفرش للوحدة الجديدة.
أسئلة شائعة
هل الشراء أفضل من الإيجار في مصر الآن؟
بالافتراضات المرصودة (نمو سعر 12%، زيادة إيجار 12%، شهادات 18%) يتفوّق الشراء بخطة المطور من السنة الأولى، ويبلغ الفارق نحو 5.2 مليون جنيه بعد 10 سنوات لوحدة بـ5 ملايين. لكن النتيجة تنقلب إذا هبط نمو السعر إلى 5% مع بقاء الشهادات 18%: عندها يتقدّم المستأجر بنحو 1.8 مليون.
جرّب السيناريوهَين.
لماذا تختلف المقارنة في مصر عن الحاسبات الأجنبية؟
لثلاثة أسباب: خطط المطورين بلا فوائد معلنة فلا تكلفة تمويل صريحة تُقارن بالإيجار؛ والمشتري تحت الإنشاء يدفع القسط والإيجار معًا حتى التسليم بعد 3 إلى 4 سنوات؛ والبديل للمدخرات شهادات بنكية بعائد 18% لا صناديق أسهم. الأداة تُدخل الثلاثة صراحةً، وهو ما تتجاهله الحاسبات المبنية على القرض البنكي.
كيف تحسب الأداة ثروة المستأجر؟
كل سنة تحسب ما دفعه المشتري (أقساط وإيجار انتظار وصيانة) وما دفعه المستأجر (الإيجار فقط)، والفرق يستثمره المستأجر بالعائد البديل مركّبًا سنويًا. حين يصير الإيجار المتصاعد أعلى من قسط المشتري الثابت، يبدأ المستأجر في السحب من مدخراته.
ثروته عند الأفق هي رصيد هذا الحساب.
ما أهم افتراض في النتيجة؟
نمو سعر الوحدة، لأن المشتري يملك وحدة كاملة بينما دفع جزءًا من ثمنها، فكل نقطة نمو تعمل على السعر كله. متوسط مؤشر عقارماب 2021–2025 نحو 20% اسميًا، لكن الحقيقي بعد التضخم قريب من الصفر، والسنوات القادمة قد لا تشبه السابقة.
اختبر 5% و8% قبل أن تعتمد على 12%.
هل تشمل ثروة المشتري تكاليف البيع؟
نعم افتراضيًا: تُخصم وساطة 2% بضريبتها وضريبة تصرفات 2.5%، أي نحو 4.8% من قيمة الوحدة، كأن المشتري يبيع عند الأفق ليحوّل ملكيته إلى نقد يُقارن بمدخرات المستأجر. إن كنت تنوي السكن دون بيع فأوقف الخصم من الخيارات المتقدمة وستزيد ثروة المشتري بهذه النسبة.