أداة مجانية · بلا تسجيلالاستثمار والعائد
عقار أم شهادة بنكية؟ مقارنة الثروة بعد سنوات
المبلغ نفسه في شهادة تتجدد بعوائد أقل كل مرة، أو في وحدة تنمو ويأتي منها إيجار. أدخل افتراضاتك وشاهد أيهما يترك لك ثروة أكبر ومتى يتعادلان.
الافتراضات محدَّثة:
خيارات متقدمة
النتيجة
- ثروة الشهادة بعد 10 سنوات
- 17,197,127 جنيه
- ثروة العقار (بيع + إيجار متراكم)
- 21,244,204 جنيه
- صافي البيع بعد 4.78% تكاليف
- 14,356,256 جنيه
- الإيجار الصافي المتراكم مع عائده
- 6,887,948 جنيه
- سنة التعادل
- السنة 6
- نمو السعر الذي يعادل الشهادة
- 9.1%
- متوسط عائد الشهادة في الفترة
- 13.1%
حساب استرشادي حساس جدًا لفرض نمو السعر؛ عائد الشهادة مضمون بضمان البنك، ونمو العقار وإيجاره ليسا مضمونَين، والعقار يحتاج وقتًا للبيع.
لا نحفظ شيئًا مما أدخلته؛ النتيجة كلها داخل الرابط، وتبقى على جهازك أنت.
الثروة سنة بسنة لو بعت في تلك السنة
| السنة | الشهادة | العقار | الفارق |
|---|---|---|---|
| 1 (شهادة 18%) | 5,900,000 | 5,434,291 | −465,709 |
| 2 (شهادة 18%) | 6,962,000 | 6,389,998 | −572,002 |
| 3 (شهادة 18%) | 8,215,160 | 7,515,037 | −700,123 |
| 4 (شهادة 13%) | 9,283,131 | 8,788,514 | −494,617 |
| 5 (شهادة 13%) | 10,489,938 | 10,263,125 | −226,813 |
| 6 (شهادة 13%)التعادل | 11,853,630 | 11,969,288 | +115,658 |
| 7 (شهادة 10%) | 13,038,993 | 13,856,518 | +817,525 |
| 8 (شهادة 10%) | 14,342,892 | 16,015,307 | +1,672,415 |
| 9 (شهادة 10%) | 15,777,181 | 18,482,752 | +2,705,571 |
| 10 (شهادة 9%) | 17,197,127 | 21,244,204 | +4,047,076 |
العقار في كل سنة = قيمة الوحدة بعد تكاليف البيع + الإيجار الصافي المتراكم حتى تلك السنة؛ الفارق الأخضر لصالح العقار والأحمر لصالح الشهادة.
كيف حسبنا؟
- 1الشهادة: المبلغ ينمو كل سنة بعائد نافذته — عائد السنوات الثلاث الأولى الذي تدخله، ثم قيم مسار التجديد المتوقع (أو العائد نفسه إن اخترت الثبات).
- 2العقار: سعر الوحدة = المبلغ ÷ (1 + 3% تكاليف شراء)؛ القيمة تنمو سنويًا بمعدل النمو، والإيجار الصافي لكل سنة = قيمة الوحدة في بدايتها × العائد الصافي.
- 3الإيجار الصافي يُضاف إلى وعاء ينمو بعائد الشهادة الجاري (إعادة استثمار) أو يُجمع نقدًا.
- 4ثروة العقار في أي سنة = قيمة الوحدة × (1 − 4.78% تكاليف بيع) + وعاء الإيجار؛ وسنة التعادل هي أول سنة تساوي فيها ثروة العقار ثروة الشهادة أو تتجاوزها.
- 5نمو التعادل هو معدل نمو السعر الذي يجعل الثروتَين متساويتَين عند الأفق (بحث ثنائي بين 0% و40%).
cd_t = cd_(t−1) × (1 + r_t) ; property_t = P(1+g)^t × (1 − sell%) + Σ rent reinvested at r_t
مثال: 5 ملايين جنيه لمدة 10 سنوات: الشهادة بعائد 18% ثم 13% و10% و9% تصل إلى 17,197,127 جنيهًا (متوسط 13.1% سنويًا). العقار: وحدة بـ4,854,369 جنيهًا تنمو 12% سنويًا فتُباع بعد 10 سنوات بصافي 14,356,256 جنيهًا بعد 4.78% تكاليف، ويتراكم إيجار صافٍ 5.3% مُعاد استثماره إلى 6,887,948 جنيهًا؛ الإجمالي 21,244,204 جنيهًا. العقار يتقدم بـ4,047,076 جنيهًا، ويتعادلان في السنة 6، ولو نما السعر 9.1% فقط لتساويا.
- عائد الشهادة (3 سنوات ثابتة)
- 18%
- مسار العائد عند التجديد
- 18% ← 13% ← 10% ← 9%
- نمو سعر العقار
- 12% سنويًا
- العائد الإيجاري الصافي
- 5.3%
- تكاليف الشراء
- 3%
- تكاليف البيع
- 4.78%
- ضريبة فوائد الشهادة
- معفاة للأفراد
ما لا تحسبه الأداة: التضخم والقيمة الحقيقية للثروتَين (أداة قيمة العقار مستقبلًا)؛ ضريبة الدخل على الإيجار للأفراد؛ رسوم الصيانة السنوية للكمبوند إن لم تُخصم من العائد الصافي؛ الشراء بالتقسيط أو التمويل — المقارنة كاش مقابل كاش.
أسئلة شائعة
أيهما أفضل الآن: شهادة 18% أم شراء شقة؟
على 10 سنوات وبافتراضاتنا يتفوق العقار: 21.24 مليون جنيه مقابل 17.2 مليون للشهادة من 5 ملايين اليوم، لأن عائد الشهادة يتراجع عند كل تجديد (18% ثم 13% و10% و9%) بينما ينمو السعر 12% ويأتي إيجار 5.3%. على 3 سنوات تفوز الشهادة بوضوح، والتعادل يأتي في السنة السادسة.
النتيجة تنقلب إذا هبط نمو السعر تحت 9.1% سنويًا.
لماذا تفترض الأداة أن عائد الشهادة سيهبط؟
لأن شهادات الـ18% ثابتة لثلاث سنوات فقط، وعند التجديد تأخذ سعر السوق يومها. البنك المركزي يستهدف تضخمًا 7% بحلول 2027 ويخفّض الفائدة تدريجيًا، فالمسار الافتراضي 18% ← 13% ← 10% ← 9% لكل نافذة ثلاث سنوات.
إن كنت تتوقع بقاء الفائدة مرتفعة فاختر «يبقى كما هو» وقارن.
هل يشمل الحساب تكاليف شراء العقار وبيعه؟
نعم؛ في مسار العقار يذهب المبلغ كله للشراء بما فيه 3% تسجيلًا ووساطة، فسعر الوحدة أقل من مبلغك. وعند البيع تُخصم 4.78%: وساطة 2% مع ضريبتها 14% وضريبة التصرفات 2.5%.
هذه الخصوم هي سبب تأخر العقار في السنوات الأولى مهما كان نموه.
هل فوائد الشهادات البنكية خاضعة للضريبة في مصر؟
لا؛ عوائد شهادات الادخار والودائع البنكية معفاة من ضريبة الدخل للأفراد، بخلاف أذون الخزانة التي تُخصم منها 20%. الأداة تحسب الشهادة بلا ضريبة افتراضًا، وتترك مفتاحًا في «خيارات متقدمة» لاختبار سيناريو ضريبة 20% إن تغيّر القانون يومًا.
الإيجار في مسار العقار صافٍ بعد الضريبة العقارية لا بعد ضريبة الدخل.
ما الذي لا تقوله المقارنة عن المخاطر؟
الشهادة عائدها مضمون وسيولتها فورية بخصم صغير عند الكسر؛ العقار قد يبقى شاغرًا أشهرًا، وبيعه يستغرق وقتًا، ونموه غير مضمون وقد يتوقف سنوات كما حدث بين 2016 و2019. لذلك يطلب المستثمر من العقار عائدًا أعلى تعويضًا عن المخاطرة، وإذا كان الفارق في الأداة صغيرًا فالشهادة أرجح رغم أرقامها الأقل.