أداة مجانية · بلا تسجيلالاستثمار والعائد
قيمة العقار بعد سنوات: اسميًا وبعد التضخم
أدخل السعر اليوم ومعدل النمو المتوقع والتضخم، ونعرض القيمة الاسمية سنة بسنة والقيمة الحقيقية بأسعار اليوم.
الافتراضات محدَّثة:
خيارات متقدمة
النتيجة
- بأسعار اليوم (بعد التضخم)
- 5,537,717 جنيه
- النمو الحقيقي السنوي
- +2.06%
- النمو الحقيقي التراكمي
- +10.8%
- إجمالي التضخم في الفترة
- 59%
- ما يعادله بالدولار (50.88 جنيه)
- 173,186 $
حساب استرشادي بنمو ثابت وتضخم مفترض؛ العقار لا ينمو بخط مستقيم، والقيمة الحقيقية هي ما يهمّ إن كنت ستبيع لتشتري شيئًا آخر.
لا نحفظ شيئًا مما أدخلته؛ النتيجة كلها داخل الرابط، وتبقى على جهازك أنت.
سنة بسنة: الرقم مقابل القوة الشرائية
| السنة | القيمة الاسمية | بأسعار اليوم | النمو الحقيقي التراكمي |
|---|---|---|---|
| 1 (تضخم 14.9%) | 5,600,000 | 4,873,803 | −2.5% |
| 2 (تضخم 12%) | 6,272,000 | 4,873,803 | −2.5% |
| 3 (تضخم 8%) | 7,024,640 | 5,054,315 | +1.1% |
| 4 (تضخم 7%) | 7,867,597 | 5,290,497 | +5.8% |
| 5 (تضخم 7%) | 8,811,708 | 5,537,717 | +10.8% |
«بأسعار اليوم» = القيمة الاسمية ÷ حاصل ضرب (1 + التضخم) لكل سنة؛ الأحمر يعني أن العقار خسر قوة شرائية رغم ارتفاع رقمه.
كيف حسبنا؟
- 1القيمة الاسمية في السنة t = السعر اليوم × (1 + النمو)^t.
- 2المخفِّض التراكمي في السنة t = حاصل ضرب (1 + تضخم كل سنة حتى t)؛ في وضع المسار تُقرأ نسبة كل سنة من مسار البنك المركزي بدءًا من 2026 ثم تثبت آخر قيمة، وفي الوضع الثابت تُكرَّر النسبة نفسها.
- 3القيمة بأسعار اليوم = القيمة الاسمية ÷ المخفِّض؛ والنمو الحقيقي السنوي = (القيمة الحقيقية ÷ السعر)^(1/عدد السنوات) − 1.
- 4ما يعادله بالدولار = القيمة الاسمية ÷ (سعر الدولار اليوم × (1 + التراجع السنوي)^عدد السنوات).
real_t = price × (1+g)^t ÷ Π(1+i_k) ; realCAGR = (real_N ÷ price)^(1/N) − 1
مثال: عقار بـ5 ملايين جنيه بنمو 12% سنويًا لمدة 5 سنوات: القيمة الاسمية 8,811,708 جنيهًا. بمسار تضخم 14.9% ثم 12% و8% و7% و7% يصير المخفِّض 1.591، فالقيمة بأسعار اليوم 5,537,717 جنيهًا، أي نمو حقيقي 2.06% سنويًا و10.7% تراكميًا، وإجمالي تضخم 59% في الفترة. بسعر دولار 50.88 يعادل الرقم الاسمي 173,186 دولارًا.
- النمو السنوي الافتراضي للسعر
- 12%
- النمو المرصود 2021–2025
- 19.8% سنويًا اسميًا (حقيقي ≈ 0)
- مسار التضخم
- 14.9% ← 12% ← 8% ← 7% ثم 7%
- التضخم الثابت الافتراضي
- 12%
- سعر الدولار
- 50.88 جنيهًا
ما لا تحسبه الأداة: تكاليف البيع والشراء وضريبة التصرفات (أداة صافي البيع)؛ الإيجار الذي قد يأتي من العقار في الفترة (أداة عقار أم شهادة)؛ تقلّب الأسعار سنة بسنة؛ النمو هنا خط ثابت؛ رسوم الصيانة السنوية والضريبة العقارية.
أسئلة شائعة
كم تساوي شقة بـ5 ملايين جنيه بعد 5 سنوات؟
نحو 8.8 ملايين جنيه اسميًا بنمو 12% سنويًا، لكن بأسعار اليوم تساوي 5.54 ملايين فقط بعد خصم تضخم المسار المتوقع (14.9% ثم 12% و8% و7%). أي أن النمو الحقيقي 2.06% سنويًا لا 12%.
غيّر النمو والتضخم في الأداة لترى كيف تنقلب النتيجة مع فرض مختلف قليلًا.
هل ارتفعت أسعار العقارات في مصر فعلًا أم أن التضخم هو السبب؟
الرقمان معًا: مؤشر عقارماب سجّل 3.6% في 2021 ثم 25.4% و41.9% و18.2% و13.25% في 2025، بمتوسط سنوي مركّب 19.8%. التضخم في المدة نفسها كان مقاربًا، فالنمو الحقيقي قريب من الصفر.
العقار حفظ القوة الشرائية ولم يضاعفها، وهذا إنجاز مقارنةً بالكاش لا بالشهادات مرتفعة العائد.
ما الفرق بين القيمة الاسمية والقيمة الحقيقية للعقار؟
الاسمية هي الرقم الذي ستراه في عقد البيع بعد سنوات، والحقيقية هي ما يشتريه ذلك الرقم بأسعار اليوم. إن ارتفع سعر شقتك 12% وارتفعت أسعار كل شيء 12% فأنت في مكانك.
الأداة تقسم القيمة الاسمية على حاصل ضرب (1 + التضخم) لكل سنة، فتعرف إن كنت تكسب فعلًا أو تحافظ فقط.
أي نسبة تضخم أستعمل للسنوات المقبلة؟
الافتراض الأول في الأداة هو مسار البنك المركزي المتوقع: 14.9% في 2026 ثم 12% و8% و7% ثم ثبات عند الهدف 7%. إن كنت تشكّ في هبوطه بهذه السرعة فاختر «نسبة ثابتة» وأدخل 12% أو 15%.
مصر عاشت تضخمًا بين 5% و38% في العقد الأخير، فاختبر أكثر من سيناريو.
لماذا تعرض الأداة ما يعادله بالدولار؟
لأن كثيرًا من المشترين يقيسون ثروتهم بالدولار، خصوصًا العاملين في الخارج. السطر يقسم القيمة الاسمية المستقبلية على سعر الدولار اليوم (50.88 جنيهًا)، أو على سعر أعلى إن أدخلت تراجعًا سنويًا للجنيه من «خيارات متقدمة».
بتراجع 5% سنويًا يفقد الرقم الدولاري نحو ربعه خلال 5 سنوات مهما ارتفع بالجنيه.