أداة مجانية · بلا تسجيلالاستثمار والعائد
حاسبة ربح إعادة البيع قبل التسليم
دفعت جزءًا من الثمن وتريد البيع قبل التسليم بسعر أعلى. الأداة تحسب صافي الربح بعد كل الرسوم، ونسبته إلى ما دفعته، وما يعادله سنويًا.
الافتراضات محدَّثة:
خيارات متقدمة
النتيجة
- الأوفر (سعر البيع − سعر التعاقد)
- 1,000,000 جنيه
- الوساطة 2% + ضريبة 14%
- − 114,000 جنيه
- ضريبة التصرفات 2.5%
- − 125,000 جنيه
- رسم التنازل 2%
- 80,000 جنيه يدفعها المشتري
- ما تقبضه من المشتري (المدفوع + الصافي)
- 1,961,000 جنيه
- العائد على ما دفعته
- 63.4%
- ما يعادله سنويًا (18 شهرًا)
- 38.7%
حساب استرشادي؛ المشتري يحلّ محلّك في الأقساط المتبقية، والبيع قبل التسليم يحتاج موافقة المطور وقد يُمنع في أول سنة أو سنتَين.
لا نحفظ شيئًا مما أدخلته؛ النتيجة كلها داخل الرابط، وتبقى على جهازك أنت.
كيف حسبنا؟
- 1المدفوع = سعر التعاقد × نسبة المدفوع؛ والأوفر = سعر البيع − سعر التعاقد. المشتري يدفع لك المدفوع + الأوفر ويحلّ محلّك في الأقساط المتبقية.
- 2الوساطة = سعر البيع × نسبتها × (1 + ضريبة القيمة المضافة 14%)، وضريبة التصرفات = 2.5% من سعر البيع على البائع.
- 3رسم التنازل = سعر التعاقد × نسبته، ويُخصم من ربحك فقط إن تحمّلته أنت بدل المشتري.
- 4صافي الربح = الأوفر − الوساطة − ضريبة التصرفات − التنازل (إن دفعته)؛ وما تقبضه = المدفوع + صافي الربح.
- 5العائد على المدفوع = صافي الربح ÷ المدفوع؛ وما يعادله سنويًا = (1 + العائد)^(12 ÷ الأشهر) − 1.
net = (sale − contract) − sale × broker% × 1.14 − sale × 2.5% ; ROI = net ÷ paid ; annual = (1 + ROI)^(12 ÷ months) − 1
مثال: تعاقدت بـ4 ملايين ودفعت 30% (1,200,000)، وتبيع بـ5 ملايين بعد 18 شهرًا: الأوفر 1,000,000؛ الوساطة 2% بضريبتها 114,000؛ ضريبة التصرفات 125,000؛ والتنازل 80,000 يدفعه المشتري. صافي الربح 761,000 جنيه وتقبض 1,961,000، أي 63.4% على المدفوع وما يعادل 38.7% سنويًا.
- رسم التنازل لدى المطور
- 2% من سعر التعاقد
- من يدفع التنازل
- المشتري
- عمولة الوساطة
- 2% من سعر البيع + 14% قيمة مضافة
- ضريبة التصرفات العقارية
- 2.5% من سعر البيع على البائع
ما لا تحسبه الأداة: تكلفة الفرصة البديلة للمدفوع (قارنها بعائد الشهادات في أداة «كاش أم تقسيط»)؛ غرامات التأخير إن كانت الأقساط غير منتظمة؛ رسوم إدارية للمطور غير التنازل.
أسئلة شائعة
من يدفع ضريبة التصرفات العقارية 2.5% في الريسيل؟
البائع قانونًا؛ المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل تفرضها على المتصرف بنسبة 2.5% من إجمالي سعر البيع، لا من الربح. كثير من عقود الريسيل تنقلها إلى المشتري بالاتفاق، وهذا صحيح بينهما لكنه لا يغيّر الملزَم أمام المصلحة.
في الأداة يمكنك نقلها إلى المشتري لترى أثرها.
ما رسم التنازل الذي يأخذه المطور عند البيع قبل التسليم؟
بين 1% و3% من سعر التعاقد الأصلي لدى أغلب المطورين، ويدفعه المشتري عرفًا لأنه هو من يطلب نقل العقد باسمه. وحدات أجهزة المدن الجديدة وهيئة المجتمعات العمرانية تصل فيها الرسوم إلى 10% من قيمة الوحدة.
راجع بند التنازل في عقدك قبل تحديد السعر.
هل يُفرض على ربح الريسيل ضريبة أخرى؟
لا توجد ضريبة أرباح رأسمالية منفصلة على بيع الأفراد للعقارات في مصر؛ ضريبة التصرفات 2.5% من سعر البيع هي الضريبة الوحيدة، وتُسدَّد عند التسجيل أو التنازل. من يبيع عدة وحدات في السنة بصورة احترافية قد تعامله المصلحة كنشاط تجاري خاضع للضريبة على الدخل.
لماذا يُحسب العائد على ما دفعته لا على سعر الوحدة؟
لأن ما خرج من جيبك فعلًا هو المقدم والأقساط المدفوعة فقط، والمشتري يتولى الأقساط المتبقية. في المثال الافتراضي دفعت 1,200,000 جنيه من وحدة بأربعة ملايين وربحت 761,000 صافيًا، أي 63.4% على المدفوع وما يعادل 38.7% سنويًا خلال 18 شهرًا.
هذه الرافعة تجعل الريسيل مغريًا، وخطرًا إذا هبط السوق.
ما مخاطر البيع قبل التسليم؟
أولًا موافقة المطور شرط لنقل العقد، وبعض المطورين يمنعون التنازل قبل سداد 30% إلى 50% أو قبل مرور سنة أو سنتَين. ثانيًا المشتري يشترط عادة أن تكون أقساطك منتظمة وبلا غرامات.
ثالثًا كثرة الوحدات المعروضة للريسيل في المشروع نفسه تضغط الأوفر إلى أدنى من حساباتك.