أداة مجانية · بلا تسجيلالاستثمار والعائد
كم عائدك السنوي إذا بعت بعد سنوات؟ حاسبة IRR لخطة التقسيط
تدفع مقدمًا وأقساطًا على مدى سنوات ثم تبيع بسعر أعلى. الأداة ترتّب الدفعات بتوقيتها وتستخرج العائد السنوي على ما دفعته فعلًا لكل سنة خروج، بعد تكاليف البيع والمتبقي للمطور. الرافعة تضخّم النسبة، فقارنها بالشهادة لا بالأرقام المطلقة وحدها.
الافتراضات محدَّثة:
خيارات متقدمة
النتيجة
- المدفوع حتى البيع (بعد 3 سنوات)
- 2,093,750 جنيه
- الدفعات نفسها في شهادة 18% كانت تصير
- 2,947,516 جنيه
- صافي البيع بعد الوساطة والضريبة والمتبقي
- 3,782,612 جنيه
- الوساطة 2% + ضريبة 14%
- − 160,162 جنيه
- ضريبة التصرفات 2.5%
- − 175,616 جنيه
- الربح
- 1,688,862 جنيه
- العائد على المدفوع (غير سنوي)
- 80.7%
- لو بعت بسعر التعاقد نفسه
- − 239,000 جنيه (-6.7%)
- المتبقي للمطور يحلّ فيه المشتري (بقيمته الاسمية)
- 2,906,250 جنيه
حساب استرشادي؛ العائد السنوي مركّب شهريًا على تدفقات بتوقيتها، والبيع قبل التسليم يحتاج موافقة المطور وقد يُمنع قبل سداد نسبة من السعر. نمو السعر افتراض لا تعهّد.
لا نحفظ شيئًا مما أدخلته؛ النتيجة كلها داخل الرابط، وتبقى على جهازك أنت.
لو بعت في سنة أخرى
| سنة البيع | المدفوع | الصافي | IRR |
|---|---|---|---|
| 1 | 1.03 مليون | 1.36 مليون | 38.2% |
| 2 | 1.56 مليون | 2.53 مليون | 35.8% |
| 3 | 2.09 مليون | 3.78 مليون | 30.4% |
| 4 | 3.28 مليون | 5.37 مليون | 22.7% |
| 5 | 3.81 مليون | 6.8 مليون | 20.3% |
بالنمو نفسه كل سنة؛ الأرقام بالملايين. العائد يهبط مع السنوات لأن الرافعة تتراجع كلما دفعت أقساطًا أكثر ثم دفعة التسليم ووديعة الصيانة.
كيف حسبنا؟
- 1نرتّب الدفعات شهرًا بشهر: المقدم في شهر التعاقد، ثم قسط كل شهر حتى شهر البيع، ثم دفعة التسليم ووديعة الصيانة إن جاء التسليم قبل البيع.
- 2سعر البيع = سعر التعاقد × (1 + النمو)^سنوات الخروج، ناقص خصم التفاوض إن أدخلته؛ أو السعر الذي تدخله بنفسك.
- 3صافي البيع = سعر البيع − الوساطة (بضريبتها) − ضريبة التصرفات − رسم التنازل إن تحمّلته − المتبقي للمطور الذي يحلّ فيه المشتري (بقيمته الاسمية، أو الحالية بعائد الشهادة إن اخترت ذلك).
- 4العائد السنوي الداخلي هو المعدل (مركّب شهريًا) الذي يجعل القيمة الحالية لكل الدفعات السالبة وصافي البيع الموجب صفرًا؛ التدفقات تغيّر إشارتها مرة واحدة فالجذر وحيد.
- 5الشهادة البديلة = كل دفعة مركّبة بعائد الشهادة من شهرها حتى شهر البيع؛ و«لو بعت بسعر التعاقد» يعيد الحساب بسعر بيع = سعر التعاقد.
Σ CF_t ÷ (1 + IRR/1200)^t = 0 ; net = sale − broker − 2.5% − transfer − remaining ; CD = Σ paid_t × (1 + 18%/1200)^(T − t)
مثال: وحدة بـ5 ملايين جنيه بخطة قياسية (مقدم 10%، 8 سنوات شهرية، تسليم 5% بعد 3.5 سنة، صيانة 8%) تُباع بعد 3 سنوات بنمو 12% سنويًا: المدفوع 2,093,750 جنيهًا (500,000 مقدم + 36 قسطًا × 44,271). سعر البيع 7,024,640 جنيهًا؛ الوساطة 2% + 14% = 160,162، ضريبة التصرفات 175,616، المتبقي للمطور 2,906,250، فالصافي 3,782,612 جنيهًا والربح 1,688,862 جنيهًا (80.7% على المدفوع) والعائد السنوي الداخلي 30.4%. الدفعات نفسها في شهادة 18% كانت تصير 2,947,516 جنيهًا؛ ولو بيعت بسعر التعاقد لكان الصافي 1,854,750 جنيهًا فقط (−6.7% سنويًا).
- خطط السداد المرصودة
- قياسي 10%/8 س/تسليم 5% وغيرها
- سنوات حتى التسليم
- 3.5 سنة
- وديعة الصيانة
- 8%
- نمو سعر الوحدة سنويًا
- 12%
- النمو المرصود 2021–2025
- 19.8% اسميًا (حقيقي ≈ 0)
- الوساطة + ضريبة القيمة المضافة
- 2% + 14%
- ضريبة التصرفات العقارية
- 2.5% من سعر البيع
- رسم التنازل (إن تحمّله البائع)
- 2% من سعر التعاقد
- خصم التفاوض
- 0% (المرصود 5–10%)
- عائد الشهادة للمقارنة والخصم
- 18%
ما لا تحسبه الأداة: إيجار قد يأتي من الوحدة بعد التسليم (أداة عقار أم شهادة)؛ رسوم التسجيل ومصاريف التعاقد الإدارية ومجلس الأمناء؛ غرامات التأخير وتغيّر جدول الأقساط عند التنازل؛ ضريبة الدخل إن اعتُبر البيع نشاطًا تجاريًا متكررًا.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين هذه الأداة وحاسبة ربح الريسيل؟
حاسبة ربح الريسيل تحسب صافي الربح من الأوفر بعد الرسوم في لحظة البيع، أما هذه الأداة فترتّب كل دفعة بتوقيتها الشهري (مقدم ثم أقساط ثم تسليم) وتستخرج المعدل السنوي الداخلي لها مقابل صافي البيع. لذلك تفرّق بين ربح 1.69 مليون جنيه دُفع خلاله المال على 3 سنوات وربح مماثل دُفع مقدمًا كاملًا.
استعمل الأولى لصفقة أمامك، وهذه لمقارنة سنوات الخروج بالشهادة.
لماذا العائد كبير جدًا؟
بسبب الرافعة: في المثال الافتراضي تدفع 2,093,750 جنيهًا فقط خلال 3 سنوات لوحدة بـ5 ملايين، بينما يرتفع سعر الوحدة كاملةً 12% سنويًا، فيصير العائد على ما دفعته 30.4% سنويًا رغم أن السعر نما 12% فقط. الرافعة تعمل في الاتجاهَين: لو بعت بسعر التعاقد نفسه خسرت 239,000 جنيهًا (−6.7% سنويًا) بسبب الوساطة والضريبة.
قارن دائمًا بسطر «الدفعات نفسها في شهادة».
هل الأداة تحسب ضريبة التصرفات ورسم التنازل؟
نعم: ضريبة التصرفات العقارية 2.5% من إجمالي سعر البيع بلا خصم تكاليف على البائع، للعقود المسجّلة وغير المسجّلة بعد قانون 151 لسنة 2026، وتُسدَّد خلال 60 يومًا. رسم التنازل لدى المطور يدفعه المشتري عرفًا، فهو صفر افتراضيًا ويظهر إن اخترت «البائع».
كثير من العقود تمنع التنازل قبل سداد 30–40% من السعر، فراجع عقدك قبل الاعتماد على سنة خروج مبكرة.
في أي سنة يكون البيع أفضل؟
بالنسبة الأعلى في السنوات الأولى: في المثال الافتراضي 38.2% بعد سنة و35.8% بعد سنتَين و30.4% بعد 3 سنوات ثم 22.7% و20.3% بعد التسليم في السنة الرابعة والخامسة. لكن النسبة الأعلى لا تعني الربح الأكبر بالجنيه: الربح يزيد كل سنة بينما تتراجع الرافعة بعد دفع التسليم ووديعة الصيانة.
راجع الجدول أسفل النتيجة وقارن كل صف بما كانت تعطيه الشهادة في المدة نفسها.
ماذا لو بعت بسعر التعاقد نفسه؟
تخسر: بلا أوفر يبقى صافي البيع 1,854,750 جنيهًا بعد الوساطة 2% وضريبتها 14% وضريبة التصرفات 2.5% والمتبقي للمطور، أي أقل مما دفعته بـ239,000 جنيهًا وبعائد −6.7% سنويًا. هذا السطر يظهر دائمًا في النتيجة ليذكّرك بأن التكاليف تأكل نحو 5% من سعر البيع قبل أي ربح، فالسعر يجب أن يرتفع أكثر من ذلك حتى لا تخرج خاسرًا.
هل الشهادة أفضل من الشراء للبيع؟
اعتمد على السطرَين: الدفعات نفسها لو وُضعت في شهادة 18% حتى موعد البيع كانت تصير 2,947,516 جنيهًا، بينما صافي البيع في المثال الافتراضي 3,782,612 جنيهًا. العقار يتقدم هنا بشرط تحقق نمو 12% وبيع فعلي بذلك السعر، وهو غير مضمون ويحتاج وقتًا، أما الشهادة فمضمونة.
بنمو 6% ينقلب الفارق، فجرّب النمو الأدنى قبل أن تقرر.