أداة مجانية · بلا تسجيلالاستثمار والعائد
تحليل عقار للاستثمار الإيجاري: صافي الدخل والعائد على الكاش
أدخل السعر والتمويل والإيجار ومصروفات التشغيل، ونحسب المقاييس التي يستعملها المستثمرون: صافي الدخل التشغيلي ومعدل الرسملة والعائد على الكاش والتدفق النقدي بعد القسط.
الافتراضات محدَّثة:
خيارات متقدمة
النتيجة
- الدخل الإجمالي المحتمل (GPI)
- 300,000 جنيه
- الشغور 8.3%
- − 24,900 جنيه
- الدخل الإجمالي الفعلي (EGI)
- 275,100 جنيه
- مصروفات التشغيل (21% من الفعلي)
- − 58,826 جنيه
- صافي الدخل التشغيلي (NOI)
- 216,274 جنيه
- معدل الرسملة (Cap Rate)
- 5.41%
- التدفق النقدي السنوي
- 216,274 جنيه
- ما يعادله شهريًا
- 18,023 جنيه
- نقطة تعادل الإشغال (تغطية التكاليف الثابتة)
- 3.4%
- مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM)
- 13.3 سنة
حساب استرشادي على إيجار ثابت طوال السنة؛ لا يشمل ارتفاع سعر الوحدة ولا ضريبة الدخل على الإيجار.
لا نحفظ شيئًا مما أدخلته؛ النتيجة كلها داخل الرابط، وتبقى على جهازك أنت.
كيف حسبنا؟
- 1الدخل الإجمالي المحتمل (GPI) = الإيجار الشهري × 12؛ والدخل الإجمالي الفعلي (EGI) = المحتمل − خسارة الشغور (نسبة من السنة تبقى الوحدة خالية).
- 2مصروفات التشغيل (OPEX) = الفعلي × (نسبة الصيانة + نسبة الإدارة) + الضريبة العقارية (تُحسب من السعر لوحدة استثمارية أو تُدخل يدويًا) + التأمين؛ وصافي الدخل التشغيلي (NOI) = الفعلي − المصروفات.
- 3معدل الرسملة (Cap Rate) = صافي الدخل التشغيلي ÷ السعر؛ ومضاعف الإيجار الإجمالي (GRM) = السعر ÷ الدخل الإجمالي المحتمل، أي كم سنة إيجار يساوي السعر.
- 4خدمة الدين السنوية = القسط الشهري الثابت للقرض (السعر − المقدم) بالفائدة والمدة × 12؛ والتدفق النقدي = صافي الدخل التشغيلي − خدمة الدين؛ ونسبة تغطية الدين (DSCR) = صافي الدخل التشغيلي ÷ خدمة الدين.
- 5العائد على الكاش (Cash-on-Cash) = التدفق النقدي ÷ الكاش المدفوع (المقدم أو السعر كاملًا + تكاليف الشراء)؛ ونقطة تعادل الإشغال = التكاليف الثابتة (الضريبة العقارية + التأمين + خدمة الدين) ÷ [الدخل الإجمالي المحتمل × (1 − نسبة الصيانة − نسبة الإدارة)].
NOI = rent×12×(1−vac%)×(1−maint%−mgmt%) − tax − ins ; CoC = (NOI − debt) ÷ (down + closing) ; breakEven = (tax + ins + debt) ÷ [rent×12×(1−maint%−mgmt%)]
مثال: وحدة بـ4 ملايين جنيه بإيجار 25,000 شهريًا كاش: الدخل الإجمالي المحتمل 300,000، بعد شغور 8.3% يصير الفعلي 275,100، تُخصم صيانة 10% وإدارة 8.33% (50,426) وضريبة عقارية 8,400، فصافي الدخل التشغيلي 216,274 جنيهًا ومعدل الرسملة 5.41%. على كاش 4,120,000 (مع 3% تكاليف شراء) يكون العائد على الكاش 5.25%، ونقطة تعادل الإشغال 3.4% (8,400 ثابتة ÷ 245,010 من الإيجار بعد نسبتَي الصيانة والإدارة)، ومضاعف الإيجار 13.3 سنة. بتمويل 70% بفائدة 18% على 20 سنة تصير خدمة الدين 518,553 والتدفق النقدي −302,279 سنويًا ونسبة التغطية 0.42 ونقطة التعادل 215%.
- الشغور
- 8.3% من السنة (شهر واحد)
- الصيانة
- 10% من الإيجار الفعلي
- الإدارة والوساطة
- 8.33% من الإيجار الفعلي
- الضريبة العقارية
- 3% قيمة إيجارية، خصم 30%، ضريبة 10%
- تكاليف الشراء
- 3% من السعر
- التمويل الافتراضي
- مقدم 30% · فائدة 18% · 20 سنة
- حدّ تغطية الدين
- 1.2×
ما لا تحسبه الأداة: ارتفاع سعر الوحدة (العائد الرأسمالي) — أداة قيمة العقار مستقبلًا؛ ضريبة الدخل على الإيجار للأفراد — أداة مستقلة؛ نمو الإيجار السنوي وتغيّر الفائدة؛ رسوم إدارية للقرض وتأمين الحياة الذي تطلبه البنوك.
أسئلة شائعة
ما صافي الدخل التشغيلي (NOI) ولماذا هو أهم من الإيجار؟
صافي الدخل التشغيلي هو ما يبقى من الإيجار السنوي بعد الشغور ومصروفات التشغيل (الصيانة والإدارة والضريبة العقارية والتأمين) وقبل أي قسط تمويل. هو الرقم الذي يُقاس به العقار نفسه بمعزل عن طريقة تمويله.
وحدة بـ4 ملايين بإيجار 25,000 شهريًا تُدرّ 300,000 إجماليًا لكن صافيها التشغيلي 216,274 جنيهًا فقط.
ما معدل الرسملة (Cap Rate) الجيد للشقق في مصر؟
معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي ÷ السعر، وللشقق السكنية في القاهرة يتراوح عادة بين 4% و6% (المثال الافتراضي 5.41%). هو أدنى من العائد الإجمالي 7.5% لأنه بعد التكاليف، وأدنى بكثير من شهادة 18% لأن العقار يعوّض بنمو سعره.
قارن معدلات الرسملة بين وحدتَين لتعرف الأغلى نسبةً إلى دخلها.
هل يمكن شراء شقة للإيجار بالتمويل العقاري في مصر وتغطية القسط من الإيجار؟
نادرًا بأسعار الفائدة الحالية. بمقدم 30% وفائدة 18% على 20 سنة تكون خدمة الدين نحو 518,553 جنيهًا سنويًا مقابل صافي تشغيلي 216,274، أي نسبة تغطية 0.42 وعجز 25,190 جنيهًا شهريًا تدفعه من جيبك.
البنوك تطلب تغطية 1.2 إلى 1.3، والمبادرات المدعومة مخصصة لسكن المشتري لا للاستثمار.
ما الفرق بين العائد على الكاش (Cash-on-Cash) والعائد الإيجاري؟
العائد الإيجاري ينسب صافي الإيجار إلى سعر الوحدة كاملًا، أما العائد على الكاش فينسب التدفق النقدي بعد القسط إلى ما دفعته فعلًا من جيبك (المقدم وتكاليف الشراء). في الشراء الكاش يتطابقان تقريبًا (5.25% في المثال)، وفي التمويل يكشف العائد على الكاش إن كانت الرافعة تزيد ربحك أو تحوّله إلى خسارة سنوية.
ما نقطة تعادل الإشغال وكيف أستعملها؟
هي نسبة الإشغال في السنة التي تكفي لتغطية التكاليف الثابتة (الضريبة العقارية والتأمين والقسط)؛ الصيانة والإدارة نسبتان من الإيجار الفعلي فتنخفضان معه ولا تُعدّان ثابتة. للشراء الكاش في المثال تكفي 3.4% إشغالًا، وبالتمويل تبلغ 215% أي أن الوحدة لا تغطي قسطها حتى مؤجَّرةً طوال السنة.
كلما انخفضت النسبة زاد هامش الأمان.