كم مقدم تحتاج لشراء وحدة في كمبوند؟ الكاش الحقيقي بالأرقام (2026)

1. ما المقدم الذي يطلبه المطور فعليًا؟

بحسب رصد إيجيبيانا لخطط السداد المعلنة في الكتالوج (2 سبتمبر 2026) تبدأ خطط المطورين من مقدم 0% وتصل إلى 60%، على مدد من سنتين إلى 12 سنة، والأغلبية الواضحة عند مقدم 5–10% على 7–10 سنوات. الخطط ذات المقدم الصفري تقابلها عادة مدة أقصر أو أقساط أعلى في السنة الأولى، وخطط الـ40–60% تقابلها مدة قصيرة وسعر أقل أو تسليم قريب. على وحدة بـ8 ملايين جنيه يقع المقدم الشائع بين 400,000 (5%) و800,000 جنيه (10%)، وعلى وحدة بـ25 مليونًا بين 1.25 و2.5 مليون.

انتبه إلى ما لا يُسمّى مقدمًا: بعض المطورين يطلبون «دفعة تعاقد» بعد الحجز بأسابيع، أو قسطًا سنويًا مضافًا إلى الأقساط الشهرية، أو دفعة عند التسليم. اطلب كشف السداد الكامل بالتواريخ، واجمع كل ما يُدفع خلال أول 12 شهرًا؛ هذا هو مقدمك الفعلي لا الرقم الترويجي. وحين تقارن كمبوندين قارن هذا المجموع لا نسبة المقدم المعلنة، لأن خطة بمقدم 5% تتبعها دفعة تعاقد 5% تساوي عمليًا خطة بمقدم 10%.

2. ما المقدم الذي يطلبه البنك؟

البنوك لا تطلب مقدمًا بل تحدد نسبة تمويل، والفرق هو مقدمك. البرنامج الحر في CIB يموّل حتى 80% من قيمة العقار بحد أقصى 15 مليون جنيه، وبنك التعمير والإسكان 80% بلا حد أقصى (صفحتا البنكين، 3 سبتمبر 2026)، أي مقدم 20% في الحالتين ما دام القرض تحت السقف. للمصريين العاملين في السعودية والإمارات يموّل CIB 60% فقط، فيصبح المقدم 40%. وفي برامج المبادرة يكون المقدم 15% للوحدات حتى 1.1 مليون و20% فوقها، حتى سقف 2.5 مليون للوحدة.

السقف يغيّر الحساب: وحدة بـ25 مليون جنيه عند CIB تعني قرضًا أقصاه 15 مليونًا ومقدمًا 10 ملايين (40%) لا 5 ملايين، بينما عند بنك التعمير والإسكان يبقى المقدم 5 ملايين لكن على مدة أقصاها 15 سنة. برنامج ضمان الشهادات لدى الأخير يموّل حتى 90% من الوحدة بضمان شهادات إيداع، فينخفض المقدم النقدي إلى 10% لمن يملك شهادات تغطي القرض.

3. ماذا يدخل في «الكاش المطلوب» غير المقدم؟

وديعة الصيانة: تُدفع عادة عند التسليم، وتراوحت في السوق بين 5% و10% من سعر الوحدة (اليوم السابع، 9 يونيو 2022؛ الجمهورية، 17 مايو 2025 تذكر أنها قد تصل إلى 10%). على وحدة بـ8 ملايين هذا مبلغ بين 400 و800 ألف جنيه لا يظهر في كشف الأقساط. رسوم التسجيل في الشهر العقاري: رسم ثابت بحسب المساحة، 500 جنيه حتى 100 متر، 1,000 حتى 200 متر، 1,500 حتى 300 متر، و2,000 لما فوقها (بنكير، 3 ديسمبر 2025؛ صدى البلد، 17 مايو 2026)، مع ملاحظة أن بوابة الأهرام نقلت في أبريل 2022 عن وزير العدل سقفًا 3,900 جنيه، فالمصادر ليست متفقة تمامًا وتضاف رسوم المساحة.

ضريبة التصرفات العقارية 2.5% من قيمة الوحدة عند التسجيل: تظهر في شروط CIB للمبادرة وفي دليل نقابة المحامين، ومن يدفعها فعليًا (البائع أم المشتري) تحدده صيغة العقد، فاقرأ البند. الرسوم البنكية: 2% من مبلغ القرض عند CIB إن موّلت، ولا يذكر بنك التعمير والإسكان رسوم برنامجه الحر. التشطيب وعضوية النادي واشتراكات الخدمات: تختلف كثيرًا ولم نتحقق من أرقام موحَّدة لها، فلا ننشر رقمًا ونكتفي بالتذكير بأن وحدة «نصف تشطيب» تحمل كلفة إضافية معتبرة قبل السكن.

4. مثال بمستوى 8 ملايين جنيه: كم كاش خلال أول عامين؟

مسار المطور بمقدم 10%: 800,000 جنيه عند التعاقد، ثم أقساط الباقي 7.2 ملايين على 8 سنوات = 75,000 جنيه شهريًا (7,200,000 ÷ 96)، أي 1.8 مليون خلال 24 شهرًا. الكاش المطلوب في أول عامين إذن 2.6 مليون، ويضاف عند التسليم 400–800 ألف وديعة صيانة، ورسم تسجيل حتى 2,000 جنيه، وربما 200,000 ضريبة تصرفات (8,000,000 × 2.5%) إن وقعت عليك بالعقد.

مسار البنك على وحدة جاهزة بنفس السعر: مقدم 20% = 1.6 مليون، ورسوم إدارية 2% من قرض 6.4 ملايين = 128,000، وقسط شهري على 20 سنة بفائدة 18.5% متناقصة = 6,400,000 × 0.015417 ÷ (1 − 1.015417^−240) ≈ 101,242 جنيهًا، يستلزم بقاعدة الـ40% دخلًا صافيًا لا يقل عن 253,100 جنيه شهريًا. الكاش في أول عامين: 1.6 مليون + 128 ألفًا + 24 × 101,242 ≈ 4.16 ملايين، مع وديعة الصيانة ورسوم التسجيل والرهن فوقها. أدخل أرقامك في حاسبة التمويل لتغيير الفائدة والمدة.

5. مثال بمستوى 25 مليون جنيه: أين يظهر أثر السقوف؟

مسار المطور بمقدم 10%: 2.5 مليون عند التعاقد، والباقي 22.5 مليون على 10 سنوات = 187,500 جنيه شهريًا (22,500,000 ÷ 120)، ووديعة صيانة عند التسليم بين 1.25 و2.5 مليون. بمقدم 5% يهبط الكاش الأول إلى 1.25 مليون ويرتفع القسط إلى 197,900 جنيه على المدة نفسها. مسار CIB: القرض يقف عند 15 مليونًا، فالمقدم 10 ملايين (40%) ورسوم 300,000، وقسط على 20 سنة بفائدة 18.5% = 15 × 15,819 ≈ 237,300 جنيه شهريًا، يحتاج دخلًا صافيًا 593,000 جنيه.

مسار بنك التعمير والإسكان: مقدم 5 ملايين وقرض 20 مليونًا على 15 سنة بأقصى مدته، وبافتراض توضيحي 20% متناقصة (سعر الإقراض لدى المركزي في 20 أغسطس 2026، لا سعر البنك الذي لا ينشره) يكون القسط 20 × 17,563 ≈ 351,300 جنيه شهريًا ودخل مطلوب يقارب 878,000 جنيه. عند هذا المستوى السعري يحدد الدخل، لا المقدم، إمكان التمويل؛ ابدأ من دخلك في أداة وحدتك حسب ميزانيتك لتعرف الشريحة الواقعية قبل أن تختار كمبوندًا.

6. كيف تخفض الكاش المطلوب دون مفاجآت؟

اختر خطة المطور ذات المقدم 5% حين تكون المدة متساوية، فالفرق في القسط الشهري صغير مقارنة بالفرق في الكاش الأول (على 8 ملايين و8 سنوات: 79,200 جنيه شهريًا بمقدم 5% مقابل 75,000 بمقدم 10%، أي نحو 4,200 شهريًا مقابل توفير 400,000 الآن). اسأل عن تقسيط وديعة الصيانة أو تأجيلها إلى ما بعد التسليم، وعن الرسوم الإدارية للمطور عند التعاقد. إن كنت ستلجأ إلى البنك بعد التسليم فتأكد قبل الحجز أن الكمبوند مقبول لديه، واحتفظ بسيولة الرسوم الإدارية 2% ومصاريف الرهن. وقارن دائمًا على السعر المؤرَّخ في صفحة الكمبوند على إيجيبيانا لا على رقم شفهي؛ فرق شهر واحد في السعر المعلن قد يفوق كل ما توفره من مفاوضة المقدم.