مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري (3% و8%): الشروط ولمن؟ وماذا تغيّر في 2025
مبادرتا البنك المركزي للتمويل العقاري ما زالتا مفتوحتين لكن بفائدة أعلى: منذ 15 أكتوبر 2025 صارت مبادرة محدودي ومتوسطي الدخل 8% متناقصة بدلًا من 3%، ومبادرة متوسطي الدخل 12% بدلًا من 8%. الفائدتان القديمتان (3% و8%) استمرتا فقط لحالات محددة كأسر الشهداء والحالات الإنسانية بحد 600 وحدة سنويًا. سقف سعر الوحدة 2.5 مليون جنيه في أعلى الشريحتين، وهو ما يخرج أغلب وحدات الكمبوندات من المبادرة.
آخر تحقق من الأرقام:
الأرقام الأساسية بمصادرها
- فائدة المبادرتَين للقروض الجديدة من 15 أكتوبر 2025
- متوسطي الدخل: 12% متناقصة بدلًا من 8%؛ محدودي ومتوسطي الدخل: 8% متناقصة بدلًا من 3% (قرار مجلس الوزراء 15 أكتوبر 2025)
- كتاب البنك المركزي الدوري 16 أكتوبر 2025 نقلًا عن أموال الغد وإنتربرايز ·
- الحالات المستثناة التي تستمر بـ3% و8%
- أسر الشهداء والمصابين والحالات الإنسانية وطلبات «سكن لكل المصريين»، بحد 600 وحدة سنويًا
- أموال الغد، 1 فبراير 2026 ·
- سقوف مبادرة 12%
- دخل 40 ألف للأعزب / 50 ألف للمتزوج، وحدة حتى 2.5 مليون، قرض 200 ألف–2 مليون، 5–25 سنة، تمويل 60–80%، قسط ≤ 40% من الدخل والتزامات ≤ 50%، بلا مصاريف إدارية
- بنك مصر — صفحة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل (12%) ·
- سقوف شريحة متوسطي الدخل في مبادرة 8%
- دخل 13 ألف للأعزب / 18 ألف للمتزوج، تمويل 85% حتى 1.1 مليون و80% حتى 1.4 مليون، 5–30 سنة، سن حتى 75 للمعاشات، مصاريف إدارية 1% (مصراوي يوليو 2022 ذكرت سقفًا 1.7 مليون لم تعكسه الصفحات الرسمية)
- بنك مصر — صفحة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل بعائد 8%؛ QNB الأهلي؛ مصراوي 23 يوليو 2022 ·
- سقوف شريحة محدودي الدخل
- دخل 6,000 للأعزب / 8,000 للأسرة، وحدة حتى 450 ألف (3 غرف) أو 400 ألف (غرفتان)، مقدم 10%
- مصراوي — الشروط النهائية بعد التعديل، 23 يوليو 2022 ·
- إجمالي تمويلات المبادرة حتى نهاية يوليو 2026
- 111.131 مليار جنيه لنحو 723.6 ألف عميل، منها 108.619 مليار من البنوك (97.8%)؛ الأهلي 25.2 مليار (22.74%)، مصر 24.2 مليار (21.82%)
- تقرير صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري نقلًا عن Winners Egy، 9 أغسطس 2026 ·
- تمويلات شركات التمويل العقاري داخل المبادرة يناير–أبريل 2026
- 2.452 مليار جنيه لنحو 19.3 ألف عميل
- الهيئة العامة للرقابة المالية نقلًا عن Banker News، 26 يوليو 2026 ·
- مثال حسابي لمبادرة 12%
- قرض 2 مليون على 25 سنة بفائدة 12% ≈ 21.1 ألف جنيه شهريًا، وإجمالي الفائدة نحو 4.3 مليون جنيه
- حساب إيجيبيانا بصيغة annuity: 2,000,000 × 0.01 ÷ (1 − 1.01^−300) ·
الأرقام كما كانت معلنة يوم التحقق؛ البنوك تغيّرها دون إشعار، والقرار النهائي لدى البنك بعد دراسة الائتمان.
1. ما مبادرات البنك المركزي للتمويل العقاري وما الذي تغيّر في أكتوبر 2025؟
للبنك المركزي مبادرتان منفصلتان تمولهما البنوك وشركات التمويل العقاري المشاركة بفائدة مدعومة أقل من سعر السوق: مبادرة محدودي ومتوسطي الدخل التي عُرفت باسم «مبادرة 3%» وارتبطت ببرنامج الإسكان الاجتماعي، ومبادرة متوسطي الدخل التي أُطلقت بكتاب دوري لاحق وعُرفت باسم «مبادرة 8%» (لم ننشر تاريخ الكتاب الدوري وتعديله لأننا لم نتحقق منهما من نص رسمي). الاسمان بالنسب القديمة ما زالا مستعملين في السوق وعلى مواقع البنوك، وهذا مصدر التباس شائع.
في 16 أكتوبر 2025 أخطر البنك المركزي البنوك بأن مجلس الوزراء وافق في جلسته يوم 15 أكتوبر 2025 على تعديل سعرَي العائد: مبادرة متوسطي الدخل إلى 12% متناقصة بدلًا من 8%، ومبادرة محدودي ومتوسطي الدخل إلى 8% متناقصة بدلًا من 3%، للقروض الجديدة الممنوحة من 15 أكتوبر 2025 دون المساس بالتمويلات القائمة. البنك المركزي وصف الخطوة بأنها جزء من مراجعة أوسع لبرامج التمويل العقاري الحكومية لمواءمة المتغيرات الاقتصادية. لم نتمكن من فتح نص الكتاب الدوري على موقع البنك المركزي (رُفض الطلب تقنيًا)، فاعتمدنا على تغطية أموال الغد وإنتربرايز والعربية للقرار نفسه.
2. مبادرة محدودي ومتوسطي الدخل (كانت 3% وأصبحت 8%): ما الشروط؟
هذه المبادرة شريحتان. شريحة محدودي الدخل: صافي دخل شهري لا يتجاوز 6,000 جنيه للأعزب و8,000 جنيه للأسرة، وسعر وحدة لا يتجاوز 450 ألف جنيه لوحدة 3 غرف كاملة التشطيب و400 ألف لوحدة غرفتين، بمقدم 10%، وفق التعديل الذي نقلته مصراوي في 23 يوليو 2022. وشريحة متوسطي الدخل داخل المبادرة نفسها: دخل لا يتجاوز 13 ألف جنيه للأعزب و18 ألفًا للأسرة، بنسبة تمويل 85% للوحدات حتى 1.1 مليون جنيه و80% للوحدات بين 1.1 و1.4 مليون، وفق صفحة بنك مصر الرسمية لبرنامج 8% (تاريخ التحقق 3 سبتمبر 2026).
المدة من 5 إلى 30 سنة، والقسط لا يتجاوز 40% من صافي الدخل، والسن حتى 75 سنة عند نهاية القرض لأصحاب المعاشات، والمصاريف الإدارية 1% في بنك مصر. تعارض ينبغي ذكره: مصراوي نقلت في يوليو 2022 رفع سقف سعر الوحدة لمتوسطي الدخل إلى 1.7 مليون جنيه، بينما صفحتا بنك مصر وQNB الأهلي الرسميتان تتوقفان عند 1.4 مليون. تعامل مع 1.4 مليون كسقف عملي وتحقق من البنك الذي ستتقدم إليه. الوحدة يجب أن تكون كاملة التشطيب والمرافق وجاهزة للسكن وبغرض السكن الدائم لا الموسمي.
3. مبادرة متوسطي الدخل (كانت 8% وأصبحت 12%): ما الشروط؟
هذه هي المبادرة الأقرب إلى الطبقة الوسطى العليا، وشروطها كما تنشرها صفحة بنك مصر الرسمية: صافي دخل شهري لا يتجاوز 40 ألف جنيه للأعزب و50 ألفًا للمتزوج، وسعر وحدة لا يتجاوز 2.5 مليون جنيه، وقرض بين 200 ألف و2 مليون جنيه، ومدة بين 5 و25 سنة، وفائدة 12% متناقصة على الرصيد. نسبة التمويل 80% لمن يحول راتبه، و75% لعملاء التحويل القائمين، و60% لأصحاب المهن الحرة والمعاشات. القسط الشهري لا يتجاوز 40% من صافي الدخل، وإجمالي الالتزامات لا يتجاوز 50%.
مثال بالصيغة الثابتة: قرض 2 مليون جنيه (الحد الأقصى) على 25 سنة بفائدة 12% متناقصة، ف = 0.12 ÷ 12 = 0.01 و ن = 300، فالقسط ≈ 2,000,000 × 0.01 ÷ (1 − 1.01^−300) ≈ 21.1 ألف جنيه شهريًا، وهو ما يستلزم صافي دخل لا يقل عن 52.7 ألف جنيه بقاعدة 40%؛ لاحظ أن هذا الدخل يتجاوز سقف 50 ألفًا للأسرة، فالحد الأقصى للقرض لا يتحقق عمليًا إلا بمدة أطول أو دخل عند حده الأعلى تمامًا. في بنك مصر لا مصاريف إدارية على هذا البرنامج ويتحمل البنك وثيقة التأمين.
4. من ما زال يحصل على 3% و8% بعد التعديل؟
في 1 فبراير 2026 نقلت أموال الغد أن البنك المركزي أعلن استثناء حالات محددة من تعديل الفائدة، فتستمر في الحصول على 3% و8% متناقصة: أسر شهداء ومصابي القوات المسلحة والشرطة، والحالات الإنسانية الملحة والعاجلة، وأصحاب الطلبات السابقة أو الجديدة ضمن برنامج «سكن لكل المصريين» بإصداراته، وذلك بحد أقصى 600 وحدة سكنية سنويًا. أي أن الفائدة القديمة صارت استثناءً محدودًا العدد لا قاعدة عامة.
من كان قرضه قائمًا قبل 15 أكتوبر 2025 لا يتأثر: التعديل يسري على القروض الجديدة فقط. ومن حصل على موافقة مبدئية قبل ذلك التاريخ ولم يوقع، فعليه سؤال بنكه عن تاريخ المنح الفعلي المعتمد؛ لم نجد نصًا منشورًا يحسم هذه الحالة فلا نفترض إجابة. وكما تغيّرت الفائدة بقرار حكومي في أكتوبر 2025 فقد تتغير مجددًا: كل الأرقام في هذا الدليل بتاريخ التحقق 3 سبتمبر 2026، والموافقة النهائية وشروطها لدى البنك بعد دراسة الائتمان، وهذا الدليل معلومات عامة لا توصية شخصية.
5. ماذا تعني السقوف لمشتري الكمبوندات؟
الحساب بسيط: أعلى سقف لسعر الوحدة في المبادرتين 2.5 مليون جنيه، وأعلى سقف للقرض 2 مليون جنيه. أغلب الوحدات المرصودة في كتالوج إيجيبيانا في القاهرة الجديدة والشيخ زايد والساحل تتجاوز هذا السقف بمراحل، وأسعار البداية المؤرَّخة على صفحات الكمبوندات تُظهر ذلك مباشرة. لذلك فمشتري الكمبوند النموذجي خارج المبادرة بحكم سعر الوحدة، حتى لو كان دخله دون 50 ألفًا. البديلان هما خطة المطور أو التمويل البنكي بسعر السوق للوحدات المكتملة والمسجلة أو المخصصة.
لمن تناسبه المبادرة فعلًا: من يشتري وحدة إعادة بيع مكتملة وجاهزة للسكن بسعر لا يتجاوز 2.5 مليون في مدينة قائمة أو مشروع حكومي أو كمبوند اقتصادي، ودخل أسرته لا يتجاوز 50 ألفًا. استخدم أداة «وحدتك حسب ميزانيتك» لتصفية الكتالوج بسعر 2.5 مليون كحد أقصى، ثم حاسبة التمويل بفائدة 12% على 25 سنة لترى القسط الفعلي، مع تذكّر أن نسبة التمويل 80% تعني مقدمًا لا يقل عن 20%.
6. كم بلغ حجم المبادرة وأي البنوك تشارك؟
وفق تقرير صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري الذي نقلته Winners Egy في 9 أغسطس 2026، بلغ إجمالي تمويلات مبادرة محدودي ومتوسطي الدخل 111.131 مليار جنيه حتى نهاية يوليو 2026 لنحو 723.6 ألف عميل، استحوذت البنوك على 108.619 مليار منها (97.8%). يتصدر البنك الأهلي المصري بـ25.2 مليار جنيه (22.74%) ثم بنك مصر بـ24.2 مليار (21.82%). في جانب الشركات، ضخت شركات التمويل العقاري المشاركة 2.452 مليار جنيه في أول أربعة أشهر من 2026 استفاد منها نحو 19.3 ألف عميل وفق الرقابة المالية (Banker News).
تشارك في المبادرة معظم البنوك التجارية الكبرى وبنك التعمير والإسكان وعدد من الشركات، وتُدار طلبات الإسكان الاجتماعي عبر صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري (التابع لوزارة الإسكان) الذي يحيل العميل إلى البنك، بينما تُقدَّم طلبات مبادرة 12% مباشرة إلى البنك. الفائدة داخل المبادرة واحدة في كل الجهات المشاركة، فالفرق بينها في الرسوم الإدارية وسرعة الإجراءات لا في السعر. قائمة الجهات المشاركة تتغير، فتحقق منها عند التقديم.
بصراحة
- الاسم يخدع: «مبادرة 3%» و«مبادرة 8%» عنوانان تاريخيان ما زالا على صفحات البنوك، لكن القرض الجديد اليوم بـ8% أو 12%. اطلب سعر العائد مكتوبًا في الموافقة المبدئية.
- سقف 2.5 مليون جنيه يجعل المبادرة عمليًا برنامجًا لوحدات إعادة البيع والمشروعات الحكومية، لا لكمبوندات القاهرة الجديدة والشيخ زايد والساحل التي يغطيها كتالوجنا.
- الوحدة تحت الإنشاء مرفوضة تمامًا في المبادرة، والوحدة المكتملة غير المسجلة أو غير المخصصة تتعثر غالبًا؛ اسأل المطور عن قرار التخصيص أو التسجيل قبل أن تدفع مقدم الحجز على أمل التمويل.
- المدة الطويلة (25–30 سنة) تُخفض القسط لكنها تضاعف الفائدة الكلية: قرض 2 مليون على 25 سنة بـ12% يكلف نحو 4.3 مليون فائدة فوق الأصل بالصيغة نفسها؛ إن سمح دخلك بمدة أقصر فاحسب الفرق في حاسبة التمويل.
الأسئلة الشائعة
هل ما زالت مبادرة التمويل العقاري 3% مفتوحة في 2026؟
بصيغتها القديمة لا. منذ 15 أكتوبر 2025 تُمنح القروض الجديدة في مبادرة محدودي ومتوسطي الدخل بفائدة 8% متناقصة. الفائدة 3% استمرت فقط لحالات مستثناة كأسر الشهداء والمصابين والحالات الإنسانية وطلبات «سكن لكل المصريين» بحد 600 وحدة سنويًا، وفق ما نقلته أموال الغد في فبراير 2026.
ما شروط مبادرة التمويل العقاري 8% لمتوسطي الدخل (الآن 12%)؟
صافي دخل شهري حتى 40 ألف جنيه للأعزب و50 ألفًا للمتزوج، سعر وحدة حتى 2.5 مليون جنيه، قرض من 200 ألف إلى 2 مليون، مدة من 5 إلى 25 سنة، فائدة 12% متناقصة، ونسبة تمويل حتى 80% لمحوّلي الراتب. الوحدة كاملة التشطيب والمرافق وللسكن الدائم. المصدر صفحة بنك مصر الرسمية، 3 سبتمبر 2026.
كم الحد الأقصى لسعر الوحدة في مبادرة البنك المركزي؟
2.5 مليون جنيه في مبادرة متوسطي الدخل (12%)، و1.4 مليون في شريحة متوسطي الدخل من مبادرة 8% وفق صفحة بنك مصر، مع تقرير صحفي من 2022 يذكر 1.7 مليون لم تعكسه الصفحات الرسمية التي راجعناها. لمحدودي الدخل 450 ألف جنيه لوحدة 3 غرف و400 ألف لغرفتين.
هل تشمل مبادرة التمويل العقاري وحدات الكمبوندات؟
نظريًا نعم إذا كانت الوحدة مكتملة التشطيب والمرافق وجاهزة للسكن ومسجلة أو مخصصة وسعرها لا يتجاوز 2.5 مليون جنيه ودخلك داخل السقف. عمليًا أغلب وحدات الكمبوندات في الكتالوج تتجاوز السقف أو ما زالت تحت الإنشاء، فتخرج من المبادرة إلى خطة المطور أو تمويل السوق.
كم قسط 2 مليون جنيه تمويل عقاري بفائدة 12% على 25 سنة؟
نحو 21.1 ألف جنيه شهريًا بصيغة القسط الثابت: 2,000,000 × 0.01 ÷ (1 − 1.01^−300). بقاعدة 40% يتطلب هذا صافي دخل نحو 52.7 ألف جنيه، وهو أعلى من سقف 50 ألفًا للأسرة، فالحد الأقصى للقرض نادر التحقق عمليًا. احسب حالتك في حاسبة التمويل.
هل يتغير قسطي إذا كنت حصلت على المبادرة قبل أكتوبر 2025؟
لا. البنك المركزي نص على أن الأسعار الجديدة تسري على القروض الجديدة الممنوحة من 15 أكتوبر 2025 دون التمويلات القائمة، وفق التغطيات الصحفية للكتاب الدوري. من حصل على موافقة مبدئية ولم يوقع قبل ذلك التاريخ فليسأل بنكه؛ لم نجد نصًا منشورًا يحسم هذه الحالة.
المصادر
- أموال الغد — البنك المركزي: رفع أسعار عائد مبادرتي التمويل العقاري إلى 12% و8% (16 أكتوبر 2025) — تاريخ الزيارة
- إنتربرايز مصر — المركزي يرفع سعر العائد على مبادرات التمويل العقاري المدعوم (19 أكتوبر 2025) — تاريخ الزيارة
- أموال الغد — المركزي يعلن استثناء حالات من تعديل فائدة مبادرات التمويل العقاري (1 فبراير 2026) — تاريخ الزيارة
- بنك مصر — مبادرة البنك المركزي لمتوسطي الدخل بعائد 12% — تاريخ الزيارة
- بنك مصر — مبادرة البنك المركزي لمتوسطي الدخل بعائد 8% — تاريخ الزيارة
- QNB الأهلي — مبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل بعائد 8% — تاريخ الزيارة
- مصراوي — الشروط النهائية لمبادرة التمويل العقاري 3% بعد التعديل (23 يوليو 2022) — تاريخ الزيارة
- Winners Egy — البنك الأهلي يتصدر التمويل العقاري بـ25.2 مليار جنيه ضمن المبادرة (9 أغسطس 2026) — تاريخ الزيارة
- Banker News — بيانات الرقابة المالية عن تمويلات المبادرة من الشركات (26 يوليو 2026) — تاريخ الزيارة
هذا المقال للشرح العام ولا يُعد نصيحة مالية شخصية؛ تحقّق من الشروط الحالية مع البنك قبل أي التزام.